La réglementation en vigueur du diagnostic de performance énergétique (DPE) se durcit à compter du 1er janvier 2011.
Alors qu’officiellement, il semble oeuvrer dans l’intérêt de l’environnement et des particuliers, que ce soit dans le cadre d’une construction, d’une location ou d’un achat immobilier, que se cache réellement derrière le DPE ? Un gadget réglementaire où une réelle mise en lumière des caractéristiques de consommation énergétique d’un bien ? Alors le DPE, loi pertinente ou arnaque financière de plus ?
Conclusion: arnaque ou faire valoir ?
Sommaire
Règlementation en vigueur
Selon l’Article R. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation :
Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
Le DPE est valide pendant 10 ans et obligatoire lors de :
- La vente de bâtiments résidentiels et tertiaires :
Le DPE est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 (Articles R. 134-3 du Code de la construction et de l’habitation).
- La location de logements :
Le DPE est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 (Article L 134-1 du Code de la construction et de l’habitation).
- La construction de logements :
Le DPE est obligatoire pour toute demande de permis de construire déposée à partir du 1er juillet 2007 (Article L 134-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Rôle et définition
Le classement de la consommation énergétique et de la quantité de gaz à effet de serre émis sont matérialisés selon une échelle comprenant sept classes : A à G.
La lettre A, correspond à une consommation de 50 kWh/m2/an, soit environ 250 euros et une émission de 5 kg. équivalant de CO2 / m² / an.
La lettre G, correspond à une consommation de 450 kWh/m2/an, soit 2 250 euros et une émission de 80 kg. équivalant de CO2 / m² / an.
Il existe 9 classes pour les bâtiments tertiaires.
Le DPE permet de mieux informer le futur propriétaire ou locataire du budget chauffage à envisager, le type d’installation en place et son impact sur l’environnement ainsi que les points à améliorer, tant en ce qui concerne l’installation elle même que le bâtiment dans lequel elle se trouve. Car un système de chauffage économe et respectueux de l’environnement va de paire avec un bâtiment bien orienté, bien pensé et bien isolé.
L’estimation des consommations d’énergie est établie, selon des méthodes de calcul (“3CL-DPE”, “DEL6-DPE” et “Comfie-DPE”) approuvées par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 ans (bâtiments d’avant 1948). Des logiciels basés sur ces méthodes permettent de largement automatiser le calcul.
Cette loi n’a pas pour seul objectif de mieux informer l’acheteur et alourdir les démarches du vendeur mais s’inscrit dans une directive Européenne de 2003 qui cherche elle même à se rapprocher des objectifs du protocole de Kyoto. Bref, développement durable et protection de l’environnement sont les enjeux théoriques sous tendus. Je précise ici “théoriques” en toute neutralité et laisse à chacun le soin de se faire son avis sur la question.
Observation et analyse
Depuis le 1er janvier 2011, il y a obligation d’afficher le DPE dans les petites annonces de ventes/locations immobilières ainsi que les vitrines des agences (Décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 s’inscrivant dans la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010).
Cependant, pour l’instant aucune sanction n’est prévue en cas de non respect de cette loi. Je pense que pour faciliter la sérénité d’esprit des parties et le bon déroulement d’une transaction immobilière, le respect des lois est plutôt de rigueur.
En tout état de cause, une loi sans sanction est elle viable ?
Sur le terrain, les changements sont loin d’être évidents si l’on en croit des sites Internet référence comme seloger.com ou leboncoin.fr et je ne parle même pas de la presse écrite.
Cependant certains professionnels commencent à jouer le jeu de ci de là et l’on peut penser qu’un effet “boule de neige” aura lieu, que la loi se durcisse ou non. La contagion se propagera sans doute vers les annonces de particulier car le DPE est avant tout une information capitale sur un bien, utile dans le choix d’un acheteur/locataire potentiel, qui plus est dans un contexte où le prix de l’énergie ne cesse et ne cessera d’augmenter. Ne pas afficher le DPE dans une annonce pourrait donc devenir très vite un facteur de discrimination.
Le DPE est donc au cœur d’un double enjeu financier non négligeable :
- Lors de la vente d’un logement : argument d’estimation de la valeur d’un bien, de sa qualité, argument de négociation de sa valeur.
- Lors de l’achat d’un logement : critère rentrant en compte dans le calcul du montant et de la durée du nouveau PTZ + ainsi que dans l’octroi du nouveau 1% patronal, argument de négociation de sa valeur.
Ainsi d’un coté de la vente comme de l’autre, tout le monde y gagnera à ce que le DPE soit bon, voir excellent.
Dérives
Suite aux abus constatés jusqu’à présents où la porte était laissée ouverte à n’importe quelle personne (bien ou mal intentionnée) souhaitant s’improviser officiellement diagnostiqueur à son compte, l’Etat cherche à réglementer la profession en rendant obligatoire une accréditation (par le COFFRAC par exemple). Malheureusement, selon mes sources l’examen de certification ne fait pas appel à un bagage scolaire ou universitaire, ce sont des QCM de bon sens et des questions très pratiques, qui permettent de vérifier les compétences et la capacité à les mettre en œuvre. En amont de l’examen, mise à part une licence professionnelle proposée par l’IUT de Saint-Nazaire, les formations au diagnostic sont pour la plupart assurées par des centres privés.
Je ne dis pas ici qu’une formation universitaire est indispensable pour être compétent dans ce domaine, seulement que l’accès aux personnes mal intentionnées et aux escroqueries reste grand ouvert puisque l’épreuve de sélection est peu exigeante.
Il va de soi que les conflits d’intérêt ont la part belle et que la corruption risque d’être monnaie courante dans ce domaine, tant l’enjeu est loin d’être négligeable.
Conclusion: arnaque ou faire valoir ?
Je rappelle que même si le DPE est un acte juridique obligatoire, il n’a cependant qu’une valeur informative. Rien n’oblige le propriétaire à tenir compte des recommandations, et heureusement.
La validité du DPE étant de 10 ans, il est que peu probable qu’il reflète la réalité la 10ème année lors d’une vente éventuelle, si l’on prend en compte la détèrioration des menuiseries, le tassement des isolants et l’usure générale d’un bâtiment.
On constate que depuis sa mise en place seulement 19 % des propriétaires se lancent dans les aménagements préconisés par le diagnostic. Le DPE n’a donc pas l’influence escomptée sur l’économie d’énergie et la préservation de l’environnement.
En cas d’erreur (volontaire ou non), l’acheteur ou le locataire trompé par un diagnostic erroné ne peut pas se retourner contre le propriétaire. Il n’existe aucune sanction. Bien maigre compensation, il peut agir contre le diagnostiqueur en tort et lui demander une indemnisation.
Comme je l’ai déjà suggéré plus haut, l’indépendance des diagnostiqueurs vis-à-vis des propriétaires (ou leurs représentants : agence immobilière, notaire) ou des entreprises de travaux (dans le cas d’une construction neuve) est très discutée.
Une enquête de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) de 2006 souligne que, quatre fois sur cinq, le diagnostic est commandé par l’intermédiaire immobilier et quelquefois, des commissions sont données en retour pouvant représenter 15 % à 30 % du chiffre d’affaires du diagnostiqueur.
Le niveau des prestations des professionnels varie selon le matériel dont ils disposent et leur formation. Les données ne sont pas toujours fiables. L’enquête de la DGCCRF a révélé un taux d’anomalies supérieur à 50 %.
Les facture EDF ou GDF ne tiennent pas compte des hivers plus ou moins rigoureux, de la température du logement choisie par les précédents occupants. La température régnant dans une pièce chauffée, appréciée selon le confort de chacun, étant pourtant un élément décisif de la consommation énergétique !
En 2006, pas moins de 210 rappels à la réglementation et quatre procès-verbaux pour tromperie et publicité mensongère ont été dressés, révélant un taux d’anomalie supérieur à 50 %. Sur les 210 rappels à la réglementation, 60 ont porté sur l’affichage des prix, 60 sur la délivrance de note, 43 sur les règles de facturation, 37 sur la publicité et 10 sur la qualification professionnelle.
Etant donné les conditions drastiques pour obtenir le label BBC lors d’une construction neuve (classe A du DPE), et sachant que certaines ne l’obtiennent pas malgré un cahier des charges rigoureux établi en amont, on peut légitimement s’interroger sur les moyens mis en oeuvre pour obtenir le même classement pour un appartement rénové (ou pas) dans un immeuble ancien, tel que l’affichent certaines annonces immobilières.
Dans tous les cas, un bon classement au DPE apporte un avantage tant au vendeur pour la vente (qualité affichée du bien) qu’à l’acheteur (avantages fiscaux en terme de financement) que l’on ne peut qu’encourager les dérives… 😀
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