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Faux Diagnostics de Performance Energétique (DPE) et pression sur les diagnostiqueurs

Avec l’importance du DPE sur le marché immobilier 2011, la vente d’un logement ayant une bonne performance énergétique est un avantage financier (PTZ+) tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

La pression est donc de plus en plus forte pour les diagnostiqueurs énergétiques de réaliser des DPE frauduleux. Quand les deux parties de la transaction immobilière sont consentantes, est ce vraiment un problème puisque l’absence de fiabilité des DPE est notoire ?

Les bâtiments français sont aujourd’hui le domaine le plus consommateur en énergie : ils représentent 68 millions de tonnes d’équivalent pétrole par an, soit 42,5 % de l’énergie finale totale. Ils génèrent 123 millions de tonnes de CO2, soit 23 % des émissions nationales.


Le DPE, un justificatif incontournable du marché immobilier 2011

Depuis le 1er janvier 2011, le gouvernement a modifié les critères d’octroi du prêt à taux zéro plus (PTZ+) afin de faciliter l’accession à la propriété aux primo accédants. Même si ce nouveau dispositif n’est pas forcément plus avantageux que l’ancien suivant les cas, il en résulte que pour prétendre au PTZ+, les particuliers doivent justifier auprès de leur banque de la performance énergétique du  logement qu’ils ont l’intention d’acquérir. Cette justification passe obligatoire par la réalisation d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Pour obtenir le montant maximum du PTZ+, le logement doit être classé dans les 4 premières catégories (A, B, C ou D) d’une échelle énergétique qui en contient 7. En effet, le classement énergétique en catégorie E diminue le PTZ+ de 50 % par rapport au classement en catégorie D (consommation énergétique inférieure à 230 KWhep/m2.an). En outre, à ce critère d’accessibilité au PTZ+ se greffe l’obligation d’affichage du DPE dans les annonces immobilières lors de la vente d’un bien.

Cet affichage, véritable vitrine énergétique du logement en vente est une information importante pour un acheteur potentiel tant pour son choix que pour ses arguments de négociation. Mais ce n’est pas tout ! La prime octroyée par l’état lors de l’utilisation du nouveau PEL 2011 est elle aussi conditionnée par la performance énergétique du bien immobilier visé.


Le DPE, un justificatif bidon qui crée des pressions sur le marché immobilier 2011

Même si le DPE doit être effectué par un professionnel dont la compétence est certifiée par un organisme accrédité par le COFRAC, le résultat ne reflète pas toujours la réalité, que ce soit à l’avantage ou non du propriétaire.

Une récente enquête exposée dans un article de ce Blog a déjà mis en évidence l’absence de fiabilité des diagnostic de Performance Energétique (DPE). La compétence des diagnostiqueurs n’est pas toujours en cause car les méthodes de réalisation utilisées ne sont pas au point et trop théoriques par rapport à l’hétérogénéité du terrain.

Quoiqu’il en soit, acheteurs, vendeurs, agents immobiliers, diagnostiqueurs, tous les acteurs de la transaction immobilière ont un intérêt commun à obtenir, pour un logement en vente, un bon DPE dont la classe énergétique est au plus égale à D. Cette toute puissance du DPE sur le marché immobilier actuel est un pouvoir malsain qui lui attire nombre de tentatives de corruption.

Les résultats de l‘Observatoire du syndicat professionnel, basé sur 100 000 Diagnostics de Performance Energétique accomplis depuis 2006, montrent que 53% des biens immobiliers en France se situent en classe E, F et G, largement devant les logements en classe D (33%), en C (13%) et en A et B (2%). On en déduit sans peine que la tentation de vouloir modifier le DPE est grande pour la majorité des propriétaires de logements dont le bilan énergétique est mauvais.


Classement énergétique des logements en France

La FIDI vient de dénoncer la pression que subissent actuellement les diagnostiqueurs pour modifier leur Diagnostic Energétique ou délivrer des DPE de complaisance. Elle rappelle que, si le DPE n’est pas opposable, il demeure que la responsabilité du propriétaire (et celle du diagnostiqueur) peut être engagée si de fausses informations pour améliorer la performance énergétique du logement ont été délivrées sciemment.

La FIDI doit rencontrer le ministre du Logement Benoist APPARU dans les prochains jours afin de lui présenter ses propositions d’amélioration du DPE en particulier au niveau des méthodes de calcul. En outre, elle souhaite imposer une formation obligatoire et réglementaire à tous les nouveaux diagnostiqueurs.

Pour améliorer le lien DPE-PTZ+, la FIDI réclame une « dégressivité moins forte » du montant du PTZ+ et ainsi passer de la dégressivité actuelle A, B, C, D (20%), E, F (10%), G (5%) à une dégressivité A, B, C, D (20%), E (15%), F (10%), G (5%), mais aussi une responsabilisation de l’acquéreur qui se concrétiserait par des contrôles à posteriori avec retrait des avantages liés au PTZ+ en cas de fausse déclaration de la classe énergie de son bien immobilier.

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