Réforme de l’assurance des prêts immobiliers

Depuis le 1er janvier 2011, l’emprunteur a la possibilité de souscrire un contrat d’assurance pour son prêt immobilier où il le souhaite, à condition que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par la banque.

Alors réel levier pour faire jouer la concurrence ou poudre aux yeux ?

Cette loi pourrait être un bon moyen de faire jouer la concurrence en théorie mais dans les faits, les banques proposent souvent un prêt immobilier assorti d’une assurance. On peut donc imaginer qu’en cas de refus de celle ci, la sanction sera immédiate au niveau du taux du prêt ou des « cadeaux » consentis.

Malgré tout, si votre banque se montre docile et bienveillante, vous pouvez poursuivre la lecture de cet article afin de comprendre quels sont les points névralgiques d’une assurance de prêt et ainsi mieux pouvoir les comparer.

L’octroi d’un prêt immobilier est soumis à l’obligation de garanties afin qu’en cas de difficultés, l’emprunteur reste en mesure de continuer à payer ses échéances. Ces garanties couvrent principalement 3 domaines :

  • décès-invalidité
  • incapacité de travail
  • perte d’emploi

Lors du choix d’une assurance, et d’une éventuelle mise en concurrence, vous devez étudier 3 grands points :

Le calcul du coût des garanties

Les compagnies d’assurance se basent généralement sur trois types de calculs :

1) tarif basé sur un pourcentage du capital emprunté
2)
tarif basé sur le pourcentage du capital restant dû
3)
tarif spécifique à la situation du souscripteur, avec une prime d’assurance différente pour chaque mensualité.

Généralement, à l’inverse des compagnies d’assurance, les banques fonctionnent selon le premier type de calcul, c’est à dire sur un pourcentage du capital emprunté fixé dés le départ.

Le deuxième type de calcul est généralement le plus intéressant car au plus le temps passe, au plus vous remboursez votre prêt donc votre capital restant dû diminue donc vos frais d’assurance diminuent aussi. Quand on y réfléchit, c’est plutôt logique puisqu’au plus vous remboursez le capital emprunté, au moins les risques sont grands pour la banque.

Dans tous les cas, il est judicieux de toujours comparer les coûts totaux sur la durée du prêt.

Le montant de l’emprunt assuré

Un emprunteur individuel doit s’assurer à 100% du montant de l’emprunt.
Deux co-emprunteurs doivent décider qui est couvert et à quel pourcentage. Les compagnies d’assurance demandent en général de prendre comme référence la proportion des revenus de chacun. L’addition des deux quotités doit être comprise entre 100% et 200%.

Le délais de carence et franchise

Tout contrat d’assurance est assorti d’un délai de carence (appelé aussi délai d’attente) et d’une franchise durant lesquels l’assurance est inopérationnelle.
La période du délai de carence, durant laquelle l’assuré cotise, débute le jour de la signature du contrat et peut durer entre 6 et 12 mois. La période du délai de franchise commence le jour du sinistre et se poursuit entre 3 et 9 mois.

Enfin il sera impératif de vérifier aussi les conditions générales. Elles sont souvent longues et complexes, mais on y trouve les exclusions habituelles, liées aux risques de suicide, de guerre, etc., mais aussi les limitations de garanties liées aux risques de la profession comme des limitations ou exclusions de la garantie « Arrêt de travail ». Autre point à vérifier aussi : le mode d’indemnisation que propose le contrat en cas d’arrêt de travail (maintien de revenu ou prise en charge de la mensualité).

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2 réflexions au sujet de “Réforme de l’assurance des prêts immobiliers”

  1. 2 précisions:
    – si les banques font en sorte d’être bienveillantes envers leurs clients …
    – le dernier point souligné est TRES important car les offres alléchantes de certains assureurs cachent souvent des contrats individuels indemnitaires, qui peuvent réserver de trés mauvaises surprises …

  2. Merci pour cette remarque. Je suis assez d’accord avec vous sur le dernier point, j’ai moi même souscrit l’assurance de mon prêt à ma banque après une mise en concurrence et pour les raisons que vous évoquez.

    Par contre en ce qui concerne les banques (et les assurances), le caractère commercial de leur activité porte à s’interroger sur leur réelle « bienveillance ». Pourriez vous nous communiquer votre profession afin de pouvoir juger de l’objectivité et de l’impartialité de votre commentaire à ce sujet ?

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