La surface de plancher et l’emprise au sol : mode d’emploi pour le permis de construire et la déclaration préalable

La réforme du permis de construire 2012 a introduit deux nouvelles notions depuis le 1er mars 2012 :

  • la surface de plancher
  • l’emprise au sol

Afin de savoir quelle autorisation d’urbanisme il faut déposer suivant qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou de travaux sur une construction existante, il est impératif de maîtriser le calcul de la surface de plancher et celui de l’emprise au sol.

Que ce soit pour construire une maison neuve, réaliser une extension, aménager une grange, creuser une piscine ou  créer une terrasse, il vous faudra déterminer si vous avez besoin d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable.

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Définition de la surface de plancher

Selon les articles L. 112-1 et R. 112-2 du code de l’urbanisme, la surface de plancher est définie comme suit :

« la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».

Par ailleurs, un décret en Conseil d’Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.

La surface de plancher de la construction est donc égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

a) Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur

b) Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs

c) Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre

d) Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manoeuvres

e) Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial

f) Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets

g) Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune

h) D’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures ».

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Schéma de la surface de plancher

La surface de plancher d’un niveau se calcule à partir du nu intérieur des murs extérieurs de la construction. Par conséquent, elle ne prend donc pas en compte l’épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, quel que soit le matériau dont ils sont constitués (brique, verre, pierre,…), ainsi que l’épaisseur des matériaux isolants, les vides dans le cas des murs capteurs ou Trombe ou encore les piliers isolés dans les murs périphériques.

Trombe et piliers isolés

Trombe et piliers isolés

 

mode de calcul de la surface de plancher

Le calcul de la surface de plancher s’effectue donc en deux temps :

  • 1) la somme des planchers
  • 2) la déduction de certaines surfaces

 

Somme des planchers

Pour calculer la somme totale des planchers d’un logement, il faut prendre en compte toutes les surfaces de plancher mesurées au dessus des plinthes, pour tous les niveaux : RDC + étage(s).

Cela comprend également les sous sol et combles aménageables ou pas, les mezzanines, les niveaux intermédiaires.

En revanche, il ne faut pas prendre en compte les pylônes, les piscines ou les bassins, les canalisations, les citernes et les silos, les marches et paliers intermédiaires d’escalier, les cabines d’ascenseur, les rampes d’accès intérieures.

La nature du plancher n’entre pas en ligne de compte. Il peut par conséquent être constitué de béton, bois, terre battue, gravier ou tout type de revêtement.

Les murs intérieurs, porteurs ou non, ne sont pas à déduire.

 

Cas particulier :

Si un mur intérieur sépare un local constitutif de surface de plancher d’un autre local non constitutif de surface de plancher, la surface de ce mur est intégré à la surface de plancher totale.

C’est le cas, par exemple, pour un garage accolé à un logement.

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Surface du garage non prise en compte dans le calcul de la surface de plancher

Si des travaux d’extension conduisent à ce qu’un mur extérieur devienne un mur intérieur, sa surface doit être incluse dans la surface de plancher totale de la construction.

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cas d'une extension dans le calcul de la surface de plancher

 

Les niveaux clos et couverts

Les niveaux clos et couverts constituent de la surface de plancher.

Il s’agit de toute surface située en saillie de la construction ou à l’intérieur du gros oeuvre, dès lors qu’elle est dotée de systèmes de fermeture (couverture de la toiture et menuiseries extérieures).

Il s’agit également des surfaces des niveaux non fermés en permanence dés lors qu’un obstacle est mis au passage ou à la circulation, indépendamment du caractère totalement hermétique et étanche du système de fermeture installé.

Il en va ainsi de tout local doté d’un dispositif technique permettant l’installation d’éléments de fermeture, comme par exemple les locaux dont la fermeture est assurée par le biais d’une grille ou de tout dispositif amovible.

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Niveau clos et couvert constituants de la surface de plancher

Doit être considéré comme un dispositif de fermeture d’un local dont la superficie doit être incluse dans la surface de plancher : une porte, une fenêtre ou une baie vitrée, une porte-fenêtre, mais encore une toiture amovible, un simple volet, une jalousie, un rideau métallique ajouré ou non, une persienne, un contrevent,… que ce dispositif soit fixe ou non.

A contrario, est considéré comme non clos et donc comme ne constituant pas une surface de plancher, tout niveau d’une construction dont le périmètre ne serait pas totalement clos en raison :

  • soit de l’absence totale ou partielle de mur de façade
  • soit de l’existence d’un muret, garde-corps, garde-fou ou parapet d’une hauteur inférieure à la hauteur sous plafond
  • soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation de type galerie
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Absence de mur de façade et galerie ne constituant pas de la surface de plancher

Ces espaces sont véritablement ouverts puisqu’ils ne sont pas susceptibles d’être fermés sans l’intervention de travaux supplémentaires soumis à autorisation ou déclaration.

Sont ainsi exclus de la surface de plancher d’une construction : les toitures terrasses, les balcons, les loggias, les terrasses ou encore les coursives extérieures.

 

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terrasse et balcon ne constituant pas de la surface de plancher

Déduction de certaines surfaces du calcul de la surface de plancher

a) Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur

Lorsqu’un niveau constitutif de surface de plancher est doté de portes et/ou fenêtres donnant sur l’extérieur, la surface, au niveau des embrasures des ouvertures, doit être mesurée dans le prolongement du nu intérieur du mur de façade, c’est-à-dire, sans prendre en compte l’épaisseur de celui-ci.

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Embrasures des portes et fenêtres ne constituant pas de la surface de plancher

 

b) Les vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs

Tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher, et notamment ceux occasionnés par les mezzanines, doivent être déduits de la surface de plancher. Il en va de même pour les puits de lumière, les trémies d’escalier, d’ascenseur ou de monte charge.

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Trémies ne constituant pas de la surface de plancher

En revanche, la surface correspondant au vide nécessaire au passage des gaines techniques ou conduits (cheminées, canalisations,…) intérieurs à la construction ne doit pas être déduite de la surface de plancher.

Toutefois, lorsque la gaine ou le conduit (par exemple, un conduit de désenfumage) a un encombrement significatif – car il doit permettre le passage d’une personne – le vide qu’il crée à chaque niveau traversé peut être déduit de la surface de plancher de la construction.

 

c) Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre

Les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures ou égales à 1,80 mètre sont exclues du calcul de la surface de plancher.

Dans les combles, la hauteur se mesure soit sous plafond, soit sous toiture, c’est-à-dire, à partir de la face interne de la toiture (sans prendre en compte ni l’épaisseur des tuiles, ni celle des matériaux isolants, etc…).

Pour ce qui est des surfaces de plancher au droit des fenêtres de toit, la hauteur doit être mesurée sans prendre en compte l’épaisseur de la toiture au niveau de leur embrasure.

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Calcul de la surface de plancher dans les combles

En ce qui concerne les piscines couvertes (à toiture amovible ou non), la margelle, terrasse ou dallage entourant le bassin constitue de la surface de plancher dès lors que la hauteur sous la couverture est supérieure à 1,80 mètre.

En revanche, le bassin quant à lui ne constitue pas de surface de plancher.

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Calcul de la surface de plancher pour une piscine couverte

 

d) Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manoeuvres

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Aire de stationnement ne constituant pas de la surface de plancher

Les surfaces concernées sont celles effectivement destinées au stationnement des véhicules, qu’il s’agisse de véhicules automobiles ou de caravanes, remorques, bateaux, avions, deux roues (vélos ou motos), voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite,…

Outre les aires de stationnement proprement dites, sont également déduites :

  • les rampes d’accès
  • les voies de circulation permettant l’accès aux emplacements de stationnement
  • les aires nécessaires aux manoeuvres des véhicules

Les sas de sécurité sont assimilés aux rampes d’accès et doivent être déduits de la surface de plancher.

Ces surfaces ne sont pas constitutives de surface de plancher, qu’elles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion à caractère commercial et quel que soit leur niveau dans une construction (sous-sol, rez-de-chaussée ou étage) ou qu’il s’agisse d’une construction isolée (de type parking en silo par exemple).

En revanche, constituent de la surface de plancher toutes les surfaces non exclusivement destinées au stationnement de véhicules tels que, par exemple :

  • les surfaces des locaux de stockage ou des réserves de matériaux ou produits liés aux véhicules
  • les lieux d’exposition de véhicules
  • les surfaces affectées à la réparation des véhicules ou les surfaces utilisées pour entreposer les véhicules à réparer ou réparés en attente de leur réception par leur propriétaire
  • les surfaces destinées à entreposer des véhicules, neufs ou d’occasion, en attente de vente, de location ou de livraison

 

e) Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial

Les combles d’une construction sont considérés comme non aménageables et donc ne sont pas pris en compte dans la surface de plancher, même lorsque leur hauteur est supérieure à 1,80m, uniquement dans les cas suivants :

  • soit en raison de l’impossibilité pour le plancher de supporter des charges liées à des usages d’habitation ou d’activité (à caractère professionnel, artisanal, industriel, commercial,…)
  • soit en raison de l’encombrement de la charpente
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combles non aménageables ne constituant pas de la surface de plancher

Lorsque les combles sont aménageables, seule la surface de plancher d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre est incluse.

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Combles constituants de la surface de plancher

 

f) Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets

L’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation définit la maison individuelle comme « un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage ».

Ainsi, un bâtiment abritant un ou deux logements destinés au même maître d’ouvrage doit être considéré comme une maison individuelle et ne peut par conséquent pas bénéficier de la déduction liée aux locaux techniques.

Les surfaces de plancher concernées sont celles des locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères et autres déchets ainsi que des locaux techniques exclusivement affectés :

  • soit à un groupe de bâtiments, quelle que soit leur destination
  • soit à un immeuble d’habitat collectif
  • soit à un immeuble collectif mixte

Il en va par exemple ainsi des chaufferies, des locaux électriques ou des locaux abritant les systèmes d’air conditionné, les machineries d’ascenseurs, les systèmes de filtrage de l’eau distribuée dans l’immeuble, les groupes électrogènes et autres transformateurs. Sont également concernés les locaux de sécurité incendie imposés par la réglementation dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur.

La déduction doit être effectuée quel que soit le niveau où se situe le local concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, étage ou comble).

 

g) Les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune

Cette déduction ne concerne que les caves ou celliers des constructions collectives à usage d’habitation, quel que soit le niveau où ces locaux se trouvent, dès lors qu’ils sont desservis exclusivement par une partie commune, intérieure ou extérieure.

Les caves et celliers concernés doivent être sans accès direct avec le logement et desservis par des parties communes à usage collectif. Ces parties communes peuvent notamment être des aires de circulation tels que les halls d’entrée, les couloirs ou les paliers, y compris les cours et aménagements extérieurs (pelouses, rampes d’accès,…).

Sont ainsi constitutifs de surface de plancher :

les caves ou celliers ayant un accès direct avec le logement auquel ils sont rattachés ainsi que les caves et celliers des maisons individuelles.

 

h) Une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Cette déduction forfaitaire de 10% ne concerne que les immeubles d’habitat collectif comprenant des parties communes intérieures à usage collectif : halls d’entrée, couloirs, paliers,…

Dans le cas d’immeubles mixtes abritant en partie seulement des logements, la surface des parties communes à prendre en compte dans la surface de plancher affectée à l’habitation est calculée au prorata de la surface cumulée des logements par rapport à la surface totale.

 

Emprise au sol

Concernant les autorisations d’urbanisme, la substitution de la surface de plancher à la SHOB et à la SHON a principalement un impact sur la détermination du type d’autorisation nécessaire pour la réalisation de travaux. Dans ce domaine, une nouvelle notion d’emprise au sol doit désormais être prise en compte.

 

Définition de l’emprise au sol

Selon l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme, « L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».

 

Mode de calcul de l’emprise au sol

Pour mesurer l’emprise au sol, les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception des éléments de modénature tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien.

débords-surplombs-toiture-emprise-au-sol

débords et surplombs de toiture constituant de l'emprise au sol

Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris).

A titre d’exemple, une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol. Il en va de même s’agissant du bassin d’une piscine (intérieure ou non, couverte ou non) ou encore d’un bassin de rétention.

En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol.

 

Cas particulier des terrasses

En ce qui concerne les terrasses de plain pied, elles ne constituent pas d’emprise au sol au sens du livre IV du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale. La superficie d’une terrasse de plain pied n’entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet comprenant une telle terrasse.

Les terrasses qui, sans être strictement de plain pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol.

 

Quel type d’autorisation d’urbanisme demander en fonction de la nature de votre projet ?

Construction nouvelle : permis de construire ou déclaration préalable ?

CONSTRUCTIONS NOUVELLES qui engendrent :En droit communEn secteur protege (1)
Constructions nouvelles d'une hauteur ≤ 12 mConstructions nouvelles d'une hauteur > 12 mConstructions nouvelles d'une hauteur ≤ 12 mConstructions nouvelles d'une hauteur > 12 m
Une emprise au sol et une surface de plancher inférieures ou égales a 5 m2Dispensé Art.R421-2 a)Déclaration Préalable Art. R421-9 c)Déclaration Préalable Art. R421-11 a)Permis de construire Art. R421-1
5 m²
Une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 5 m2 ET une emprise au sol
inférieure ou égale à 20 m² ET une surface de plancher
inférieure ou égale à 20 m²
Déclaration Préalable Art. R421-9 a)
20 m²
Une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure a 20 m2Permis de construire Art. R421-1

> Téléchargement du nouveau formulaire de demande de permis de construire (CERFA 13406*02)

Travaux sur construction existante : permis de construire ou déclaration préalable ?

TRAVAUX SUR CONSTRUCTIONS EXISTANTES ayant pour effet de créer :En droit communEn zone U des POS/PLU
Travaux ayant pour effet de porter la surface ou l'emprise totale au-delà de 170 m²Travaux n'ayant pas pour effet de porter la surface ou l'emprise totale au-delà de 170 m²
Une emprise au sol et une surface de
plancher
inférieures ou égales à 5 m²
Dispensé Art. R421-13
5 m²
Une emprise au sol ou une surface de
plancher
supérieure à 5 m²
ET
une emprise au sol
inférieure ou égale à 20 m²
ET
une surface de plancher
inférieure ou égale à 20 m²
Déclaration Préalable Art. R421-17 f)
20 m²
Une emprise au sol ou une surface de
plancher
supérieure à 20 m²
ET
une emprise au sol
inférieure ou égale à 40 m²
ET
une surface de plancher
inférieure ou égale à 40 m²
Permis de construire Art. R421-14 a)Déclaration Préalable Art. R421-17 f)
40 m²
Une emprise au sol ou une surface de
plancher
supérieure à 40 m²
Permis de construire Art. R421-14 a)

> Téléchargement du nouveau formulaire de demande de déclaration préalable de travaux (CERFA 13703*02)

> Télécharger la fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher

 

La Taxe d’aménagement (TA)

La surface de référence pour la Taxe d’Aménagement reprend les mêmes éléments de définition que ceux énumérés pour la surface de plancher avec, cependant, moins de déductions.

En effet, selon les articles L. 331-10 et R. 331-7 du code de l’urbanisme, la surface taxable représente :

La somme des surfaces de plancher closes et couvertes de chaque niveau, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, après déduction :

  • Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
  • Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
  • Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre

Par conséquent, les aires de stationnement, les garages, les combles non aménagés, les caves et celliers sont des surfaces prises en compte dans le calcul de la TA, dans la mesure ou leur hauteur sous plafond n’est pas inférieure à 1.80m !

(Source de cet article : circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du Code de l’Urbanisme – Ministère de l’Ecologie, du Développement Durable, des Transports et du Logement).


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