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De la notion de bulle immobilière

Qu’est ce qu’une bulle financière ? Une bulle immobilière ?

Pourquoi y sommes nous probablement enfoncés dedans jusqu’au cou ?

Un article essentiel pour vous faire une opinion sur le marché immobilier en France et l’avenir des prix des logements.



Bulle spéculative

Une bulle spéculative, aussi appelée bulle économique ou bulle financière, se caractérise par un niveau de prix d’échanges très excessif sur un marché, par rapport à la valeur financière intrinsèque des biens ou actifs échangés.

Dans un tel cas de figure, les prix s’écartent de la valorisation économique habituelle pour être principalement impactés par les croyances des acheteurs.

La logique de formation du prix du produit ne tient plus compte de l’ensemble des paramètres économiques, sociaux, politiques et humains liés au produit mais uniquement du potentiel d’évolution haussière de sa valeur financière.

Ainsi, un prix extrèmement élevé aujourd’hui se justifie uniquement par la croyance qu’il ne peut qu’être plus élevé demain.

L’origine du mot bulle dans le sens de « bulle financière » vient de l’anglais « bubble ». Cette métaphore suggère que les prix sur un marché spécifique augmentent rapidement et sans raison solide.

Ces prix artificiels sont donc vulnérables et peuvent être soumis à une chute instantanée, à l’image d’une bulle de savon qui s’élève dans les airs et éclate.

La formation d’une bulle est souvent le fruit d’une combinaison de différents paramètres conjugués ou non :

– Des conditions macroéconomiques favorables et durables qui constituent l’impulsion de la bulle puis la justification faussée de son amplification excessive.

– Une spéculation financière où les risques individuels de l’emprunt en cas de défaillance sont couverts par la possibilité de revendre à la hausse.

– De faibles taux d’intérêts des banques centrales incitant à l’emprunt.

– Un mimétisme euphorique et collectif qui justifie l’irrationalité individuelle

 

Bulle immobilière

Une bulle immobilière n’est ni plus ni moins qu’une bulle spéculative qui se crée à l’échelle locale d’une région ou d’un pays dans le secteur immobilier. Elle se caractérise par une augmentation rapide de la valeur des biens immobiliers.

Ainsi, la hausse des prix des biens immobiliers évolue sans rapport avec des fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif mais en s’appuyant sur des aspects spéculatifs et psychologiques.

Le marché immobilier finit toujours par revenir à sa valeur d’équilibre.

Le dégonflement d’une bulle immobilière est dans la plupart des cas lent en raison de la faible liquidité du marché.

Quand ce dégonflement est rapide on peut alors parler de krach immobilier.

La brutale correction des prix peut alors conduire de nombreux propriétaires au surendettement (le montant du capital restant dû de l’emprunt bancaire contracté étant supérieur à la valeur du bien immobilier au moment du krash).

Cependant, malgré des signes révélateurs d’une bulle immobilière, son existence n’est connue de manière certaine que lors de son éclatement.


La preuve par l’image d’une possible bulle immobilière en France

Jean-Paul Rodrigue, professeur associé à l’université d’Hofstra au Canada, est l’auteur de nombreuses études économiques. Il a reçu le prix PricewaterhouseCoopers du meilleur ouvrage d’affaires en 2001.

Sa notoriété a pris un poids remarquable durant le paroxysme de la crise financière entre 2007 et 2010.

Récemment, Jean-Paul Rodrigue a produit une illustration schématique décrivant les différentes phases psychologiques d’une bulle spéculative.

En comparant cette illustration à la courbe de l’évolution des prix des logements en France présentée par Friggit sur le Ministère de l’Ecologie, du Développement durable, des Transports et du logement, tout porte à croire que nous sommes au bord de l’éclatement de la bulle immobilière.

Source Jean-Paul Rodrigue

Evolution du prix des logements en France (Source CGED Friggit)


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