De la notion de bulle immobilière

Qu’est ce qu’une bulle financière ? Une bulle immobilière ?

Pourquoi y sommes nous probablement enfoncés dedans jusqu’au cou ?

Un article essentiel pour vous faire une opinion sur le marché immobilier en France et l’avenir des prix des logements.



Bulle spéculative

Une bulle spéculative, aussi appelée bulle économique ou bulle financière, se caractérise par un niveau de prix d’échanges très excessif sur un marché, par rapport à la valeur financière intrinsèque des biens ou actifs échangés.

Dans un tel cas de figure, les prix s’écartent de la valorisation économique habituelle pour être principalement impactés par les croyances des acheteurs.

La logique de formation du prix du produit ne tient plus compte de l’ensemble des paramètres économiques, sociaux, politiques et humains liés au produit mais uniquement du potentiel d’évolution haussière de sa valeur financière.

Ainsi, un prix extrèmement élevé aujourd’hui se justifie uniquement par la croyance qu’il ne peut qu’être plus élevé demain.

L’origine du mot bulle dans le sens de « bulle financière » vient de l’anglais « bubble ». Cette métaphore suggère que les prix sur un marché spécifique augmentent rapidement et sans raison solide.

Ces prix artificiels sont donc vulnérables et peuvent être soumis à une chute instantanée, à l’image d’une bulle de savon qui s’élève dans les airs et éclate.

La formation d’une bulle est souvent le fruit d’une combinaison de différents paramètres conjugués ou non :

– Des conditions macroéconomiques favorables et durables qui constituent l’impulsion de la bulle puis la justification faussée de son amplification excessive.

– Une spéculation financière où les risques individuels de l’emprunt en cas de défaillance sont couverts par la possibilité de revendre à la hausse.

– De faibles taux d’intérêts des banques centrales incitant à l’emprunt.

– Un mimétisme euphorique et collectif qui justifie l’irrationalité individuelle

Bulle immobilière

Une bulle immobilière n’est ni plus ni moins qu’une bulle spéculative qui se crée à l’échelle locale d’une région ou d’un pays dans le secteur immobilier. Elle se caractérise par une augmentation rapide de la valeur des biens immobiliers.

Ainsi, la hausse des prix des biens immobiliers évolue sans rapport avec des fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif mais en s’appuyant sur des aspects spéculatifs et psychologiques.

Le marché immobilier finit toujours par revenir à sa valeur d’équilibre.

Le dégonflement d’une bulle immobilière est dans la plupart des cas lent en raison de la faible liquidité du marché.

Quand ce dégonflement est rapide on peut alors parler de krach immobilier.

La brutale correction des prix peut alors conduire de nombreux propriétaires au surendettement (le montant du capital restant dû de l’emprunt bancaire contracté étant supérieur à la valeur du bien immobilier au moment du krash).

Cependant, malgré des signes révélateurs d’une bulle immobilière, son existence n’est connue de manière certaine que lors de son éclatement.


La preuve par l’image d’une possible bulle immobilière en France

Jean-Paul Rodrigue, professeur associé à l’université d’Hofstra au Canada, est l’auteur de nombreuses études économiques. Il a reçu le prix PricewaterhouseCoopers du meilleur ouvrage d’affaires en 2001.

Sa notoriété a pris un poids remarquable durant le paroxysme de la crise financière entre 2007 et 2010.

Récemment, Jean-Paul Rodrigue a produit une illustration schématique décrivant les différentes phases psychologiques d’une bulle spéculative.

En comparant cette illustration à la courbe de l’évolution des prix des logements en France présentée par Friggit sur le Ministère de l’Ecologie, du Développement durable, des Transports et du logement, tout porte à croire que nous sommes au bord de l’éclatement de la bulle immobilière.

prévisions du prix des logements en France

Source Jean-Paul Rodrigue

évolution du prix des logements en France 2011

Evolution du prix des logements en France (Source CGED Friggit)


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3 réflexions au sujet de “De la notion de bulle immobilière”

  1. Votre article est super intéressant, cependant j’aurais quelques questions à vous poser : quel est l’élément qui peut déclencher la peur des investisseurs ? (La crise de la dette ???). D’ici combien de temps cela peut il avoir lieu, et combien de temps cela va mettre pour arriver au bas ?

    Si vous avez des éléments de réponse, je serais super intéressé !!

  2. Bonjour et merci de l’intérêt que vous portez à mon article.

    D’abord sachez que je ne suis qu’un particulier qui essaie d’interpréter des sources fiables avec bon sens et objectivité.

    Personne ne peut prédire l’évolution du marché immobilier de manière certaine, nous pouvons tout au moins avoir quelques soupçons, quelques convictions, quelques arguments dans un sens ou dans l’autre.

    Dans le cas présent, comme vous l’avez constaté en comparant les graphiques, nous serions à l’aube de l’éclatement de la bulle immobilière.

    Pourtant, comme je le précise aussi, on ne pourra affirmer qu’il y a bulle immobilière seulement lorsque celle ci aura éclaté.

    Le graphique de Rodrigue s’appuie sur les observations du passé qui tendent à nous convaincre que l’évolution est toujours la même en cas de bulle spéculative.

    Mais on ne peut pas faire de quelques cas une généralité. En outre, même si tout l’indique, sommes nous dans une bulle spéculative ?

    Les taux immobiliers sont actuellement encore relativement bas et tant qu’ils le demeureront, les ménages pourront emprunter et donc acheter.

    De plus les Français empruntent en majorité à taux fixe, ce qui garantit une relative stabilité du marché en cas de hausse des taux.

    Enfin, la demande reste supérieure à l’offre et devenir propriétaire reste un projet qui tient encore à coeur la majorité d’entre nous.

    Une baisse de la note triple A de la France par les agences de notations, comme ça s’est produit aux USA, pourrait provoquer la remontée des taux et la peur des investisseurs.

    On nous affirme que ce ne sera pas le cas.

    Une réforme sur les plus-values immobilières est d’ailleurs mise en place pour faire des économies et montrer notre bonne volonté aux agences de notation.

    On peut très bien imaginer également que cette crise se maintienne pendant une vingtaine d’années, sans jamais vraiment évoluer dans un sens comme dans l’autre…

  3. Bonjour Nico,

    Tout d’abord bravo pour ton site qui est une mine d’information. Je réagi à ce post dans lequel tu évoques les les différentes phases psychologiques d’une bulle spéculative. Je suis psychologue et psychothérapeute et comme tu le soulignes sur ton schéma explicatif, je retrouve chez des patients souffrants de dépression ou de maladies mentales plus marquées, des mécanismes psychologiques tels que le déni ! C’est parfois difficile de surmonter de telles barrières, mais lorsque les défenses se font moins prégnantes en psychothérapie, il y a un retour à la normal voir même une sensation de « renaissance » qui promet de beaux changements !

    Merci pour cet article ! Au plaisir de te relire.

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