A peine sorti de terre, le décret de la réforme du permis de construire 2012 va être modifié.
En effet, les nouvelles notions de surface de plancher et d’emprise au sol permettent de récupérer la surface habitable perdue au bénéfice d’une isolation renforcée mais dans le même temps, elles réduisent considérablement le seuil au delà duquel le recours à un architecte est obligatoire.
La loi du nouveau permis de construire est donc mise en place au détriment du budget des futurs propriétaires de maisons neuves puisque les services d’un architecte ne sont pas gratuits et alourdissent les coûts de construction.
Heureusement, le Gouvernement souhaite modifier le décret et rétablir des critères plus raisonnables pour les particuliers, notamment concernant le fameux seuil des 170m². Mais maintenant, ce sont les architectes qui se disent lésés !
Construction de maison individuelle et architecte obligatoire, bilan sur un feuilleton d’urbanisme à rallonge.
Sommaire
Explication du nouveau permis de construire 2012
Dans sa version originale , le décret relatif à la réforme du permis de construire 2012 a pour conséquence d’accroître les recours obligatoire à un architecte.
En effet, en introduisant la nouvelle notion de surface de plancher et surtout d’emprise au sol, le seuil des 170m² est plus rapidement atteint lors de la construction d’une maison individuelle classique.
Car selon le nouveau décret, le recours à un architecte est obligatoire si la surface de la construction dépasse 170 m² d’emprise au sol OU 170m² de surface de plancher.
La conjonction de coordination “ou” possède, dans cette définition, un rôle capital. En effet, la surface de plancher est définie à partir du nu intérieur des murs, déduction faites de certaines surfaces marginales.
Le gain de surface de construction autorisée est donc bien au rendez vous par rapport à l’ancienne SHON.
Par contre, l’emprise au sol a une conséquence inverse puisqu’elle représente la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Non seulement l’emprise au sol est donc calculée à partir du nu extérieur des murs comme c’était le cas pour la SHON, mais on y rajoute en plus les surfaces de tout ce qui peut dépasser : balcons, garages, pergolas, reliefs décoratifs, etc.
Le seuil des 170 m2 est donc atteint très vite.
Il va sans dire que ces nouveaux critères de calcul ont étaient largement approuvés par les architectes, qui deviennent ainsi des acteurs incontournables dans la majorité des projets de constructions individuelles.
En effet, selon l’Union des Maisons Françaises (UMF), en 2010, la surface moyenne des maisons neuves construites était de 124m². Une surface moyenne qui échappe au contrôle des architectes.
Si l’on considère les quelques 250 000 permis de construire accordés en 2011 pour des maisons neuves, on peut aisément imaginer le manque à gagner pour les architectes.
Car comme le démontrent ces chiffres, les constructions neuves dotée d’une surface confortable qui dépasse 170m² et qui doit donc recourir à un architecte est loin d’être le plus gros des projets des particuliers.
Heureusement les constructeurs de maisons individuelles sont montés au créneau en indiquant que selon l’Union des Maisons Françaises (UMF), la réforme du permis de construire, telle qu’elle est définie, contraindrait 41% des constructeurs à passer par un architecte pour leur permis de construire, contre 13% auparavant.
Or, il va s’en dire que les services d’un architecte peuvent être certes, pertinents, mais ils sont loin d’être gratuits.
Dans un contexte immobilier tendu dont le secteur du neuf et particulièrement en crise, augmenter les coûts de construction n’est certainement pas la meilleure des mesures d’urbanisme, surtout quand la majorité des français peine à devenir propriétaire par manque de moyens.
Recours à l’architecte à partir de 150 m2 au lieu de 170 m2
Le gouvernement a donc décidé d’apporter une modification importante au décret de la réforme du permis de construire.
La nécessité de recourir à un architecte est désormais fixée au delà d’un seuil de 170 m2 déterminé au regard de la surface de plancher ou de l’emprise au sol de la partie constitutive de la surface de plancher.
Grâce à cette modification, les surfaces de garage accolé, les auvents, porches, débords de toiture, loggias, balcons seront exclues de la surface servant à déterminer s’il y a ou non recours obligatoire à l’architecte.
Pour ma part, en tant qu’autoconstructeur, je considère que ce n’est que justice !
Pour l’Ordre des architectes, l’Union des architectes et le Syndicat de l’architecture, cette modification est inacceptable et les trois organisations demandent “une diminution du seuil de recours à l’architecte à 150 m2, seuil qui tiendrait compte de la perte de surface générée par la nouvelle surface de plancher ».
Les architectes argumentent leur demande par “les effets dévastateurs produits sur le paysage”, “l’esprit de la loi sur l’architecture bafouée”, “les efforts en faveur du développement durable” (c’est à la mode)
Pour ma part, je pense que c’est surtout une affaire de gros sous. Car franchement, soyons honnêtes, entre 150m² et 170m², il n’y a que 20m² de différence et je suis que très moyennement convaincu que ces 20m² là sèment la panique architecturale décrite par les détracteurs du décret.
La révision du décret devrait être publiée courant mars. Reste à savoir si au cœur de la période électorale, le gouvernement cherchera à contenter tout le monde en modifiant encore les règles de calcul.
Et vous, ne trouvez vous pas que les modifications récurrentes et systématiques de ces nouvelles lois qui n’en finissent plus de se contredire ont un piètre effet sur leur crédibilité ?
Mise à jour du 10/05/2012 :
Le Décret n° 2012-677 du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte précise désormais :
Le deuxième alinéa de l’article R.* 431-2 du code de l’urbanisme est remplacé par les dispositions suivantes :
« a) Une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol, au sens de l’article R. 420-1, de la partie de la construction constitutive de surface de plancher n’excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés ; ».