La réforme du permis de construire 2012

A partir du 1er mars 2012, que vous réalisiez une nouvelle construction ou que vous apportiez des modifications à une construction existante pour réaliser un agrandissement ou une extension, votre autorisation d’urbanisme devra s’appuyer sur la surface de plancher et l’emprise au sol.

La surface de plancher remplace et supprime la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB), la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) et impactera principalement le permis de construire, la déclaration préalable de travaux et le permis d’aménager.

Par ailleurs, cette réforme du permis de construire 2012 modifie les conditions de recours obligatoire à un architecte et supprime la Taxe Locale d’Equipement (TLE) au profit de la Taxe d’Aménagement (TA).

Cette nouvelle réforme d’urbanisme sera appliquée à partir du 1er mars 2012 selon le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011.

 

La surface de plancher

La surface de plancher se substitue donc à la SHOB et à la SHON dans les projets de construction ou d’extension et sera désormais l’unique référence de surface à prendre en compte pour remplir les différents formulaires d’autorisation d’urbanisme, y compris dans les documents qui n’auraient pas fait l’objet d’une mise à jour.

Selon le décret à laquelle elle se rapporte, la surface de plancher est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m, déduction faite de certaines surfaces.

Cette surface de plancher est calculée à partir du nu intérieur des façades.

L’épaisseur des murs extérieurs n’est donc plus comptabilisée dans le calcul afin de ne pas pénaliser la surface de construction autorisée des bâtiments économes en énergie.

En effet, l’exigence de performance énergétique des constructions imposée par le Grenelle Environnement et en particulier par la nouvelle RT2012, a pour impact un accroissement de l’épaisseur des murs d’une habitation.

La nouvelle surface de plancher est donc par conséquent inférieure à l’ancienne SHON.

A la surface de plancher doivent être déduites les surfaces occupées par :

  • les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
  • les vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
  • les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
  • les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
  • les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
  • les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets
  • les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune
  • une surface forfaitaire égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures

surface-de-plancher-permis-de-construire-2012

Exemple de calcul de la surface de plancher

 

Emprise au sol

L’emprise au sol est la superficie qui résulte de la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. elle comprend :

  • l’épaisseur des murs extérieurs, matériaux isolants et revêtements extérieurs compris
  • les éléments en débords de la construction : auvents, acrotères, bandeaux, corniches, marquises etc.
  • les éléments en surplomb de la construction : balcons, loggias, coursives etc.

Concernant les dalles et les terrasses, la notion d’emprise au sol n’est pas encore clairement définie. Le mieux sera de se renseigner auprès de la mairie dont dépend le projet de construction.

La notion d’emprise au sol est très importante dans le cadre de cette réforme d’urbanisme puisqu’elle permet de déterminer si la construction ou l’extension est soumise à permis de construire ou à déclaration préalable et si le recours à un architecte est obligatoire.

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Emprise au sol (Source : Urbinfos)

 

Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?

 

Permis de construire

Un projet de construction ou d’extension sera soumis à permis de construire si son emprise au sol ou sa surface de plancher est supérieure à 20 m².

Ce « ou » est ici très important puisqu’il suffit que l’une des deux valeurs soit supérieure à 20 m² pour que le permis de construire soit obligatoire.

 

Déclaration préalable

Un projet de construction ou d’extension sera soumis à déclaration préalable si l’emprise au sol ou la surface de plancher de la construction est comprise entre 5 m² et 20 m².

 

Aucune formalité

Si l’emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures à 5 m², le projet sera dispensé de formalité

Synthèse de la réforme du Permis de construire 2012

CONSTRUCTION NOUVELLEEn droit communEn secteur protégé *
Hauteur ≤ 12 mètresHauteur > 12 mètresHauteur ≤ 12 mètresHauteur > 12 mètres
Emprise au sol ET surface de plancher ≤ 2 m²Dispense (article R.421-2 a)Déclaration préalable (article R.421-9 c)Déclaration préalable (article R.421-11 a)Permis de construire (article R.421-1)
Emprise au sol OU surface de plancher > 2 m² ET emprise au sol ≤ 20 m² ET surface de plancher ≤ 20 m²Déclaration préalable (article R.421-9 a)
Emprise au sol OU surface de plancher > 20 m²Permis de construire (article R.421-1)

EXTENSIONEn droit commun
En Zone U des POS/PLU (ou PSMV)
Extension d’'une construction à usage autre qu’agricole pour effet de porter la surface de plancher ou l’emprise au sol au-delà de 170 m²Extension d’'une construction à usage autre qu’agricole n’ayant pas pour effet de porter la surface de plancher ou l’emprise au sol au-delà de 170 m²
Emprise au sol ET surface de plancher ≤ 2 m²Dispense (article R.421-13)
Emprise au sol OU surface de plancher > 2 m² ET emprise au sol ≤ 20 m² ET surface de plancher ≤ 20 m²Déclaration préalable (article R.421-17 f)
Emprise au sol OU surface de plancher > 20 m² ET emprise au sol ≤ 40 m² ET surface de plancher ≤ 40 m²Permis de construire (article R.421-14 a)Déclaration préalable
Emprise au sol OU surface de plancher > 40 m²Permis de construire

 * Secteur protégé : secteur sauvegardé, site classé, réserve naturelle, coeur d’un futur parc national et coeur de parc national

 

Extension de 40m² sans permis de construire

Cependant, dans les zones urbaines du PLU, et sous réserve de respecter certaines conditions, une « simple » déclaration préalable sera requise pour tous projets d’extension affectant une construction existante et créant une emprise au sol ou de surface de plancher comprise entre 20 m² et 40 m² inclus.

Pour en savoir davantage sur cette exception, vous pouvez consulter mon article spécialement dédié à la réforme des extensions de 40m² sans permis de construire.

 

Recours à un architecte obligatoire

Un particulier n’est pas obligé de recourir à un architecte si son projet de construction n’excède pas 170 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher.

Cette loi s’applique également pour les extensions de construction existante soumises ou non à permis de construire, si cet agrandissement a pour effet de porter l’emprise au sol ou la surface de plancher de l’ensemble de la construction après travaux au-delà de 170 m2.

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, cette nouvelle notion d’emprise au sol devrait imposer le recours à un architecte pour 40% des ménages contre 13% actuellement. Le coût supplémentaire est estimé à environ 2000 € par maison.

 

Imposition de la taxe d’aménagement

La réforme d’urbanisme supprime également la Taxe Locale d’Equipement (TLE) au profit de la nouvelle Taxe d’Aménagement (TA).

Cette taxe doit être acquittée ponctuellement par tous les particuliers et les professionnels qui réalisent une construction ou une extension. Elle participe, entre autres, au frais liés à l’aménagement des voiries et des réseaux.

La base de calcul de la TA s’appuie elle aussi sur la surface de plancher, à laquelle s’appliquent des déductions supplémentaires spécifiques.

Pour en savoir davantage sur la TA, vous pouvez consulter mon article :

La nouvelle Taxe d’aménagement (TA) : un nouveau racket fiscal

(Source : Ministère de l’Ecologie, du Développement Durable, des Transports et du logement)

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10 réflexions au sujet de “La réforme du permis de construire 2012”

    • Bonsoir,

      Le garage est effectivement pris en compte dans le calcul de l’emprise au sol. Les espaces de stationnement, qu’ils soient ouverts ou non, avec ou sans fondations, sont d’ailleurs tout particulièrement concernés par la réforme du permis de construire 2012 et la notion d’emprise au sol.

  1. Bonjour
    Je possède un pavillon, avec l’ancien calcul (SHOB-SHON) j’avais une surface de 120m², aujourd’hui je me retrouve avec 150m², m’empêchant tout projet d’extension (130m² max)!!! Car, possédant une cave (env 45m²) de plus de 1,80m de haut , celle ci n’était pas comptabilisé ce qui n’est plus le cas aujourd’hui.
    A quoi sert cette loi ?
    Cdlt

    • Bonjour,

      Cette loi sur le nouveau permis de construire 2012 fait beaucoup parler d’elle et possède de très nombreux défauts, je vous l’accorde.
      On pourra noter cependant que le renforcement de l’isolation ne l’est plus au détriment de la surface habitable.

      Concernant le droit à construire, le problème que vous dénoncez a été pointé du doigt et un certain nombre de modifications sont en ce moment même apportés au texte d’origine par le Gouvernement :

      Les modifications du décret du nouveau permis de construire 2012

      • je ne comprends pas , si vous aviez une SHON de 120m2, avec le calcul de surface de plancher actuel vous devez avoir moins , mais peut être que l’emprise au sol est supérieure a 170 m2 , car elle tient compte des garages , des loggias et des passes de toit , ce qui est souvent le cas , donc soumis a architecte !

        • La surface de plancher tient compte de tous les niveaux d’une habitation : Sous sols, RDC, R+N, Combles (même non aménageables), si ces surfaces ont une hauteur supérieure à 1.80m et si ces surfaces ne constituent pas des aires de stationnement (garages, parkings).

          Dans le cas d’une cave dont la hauteur est supérieure à 1.80m, dans l’état actuel de la loi, sa surface est effectivement prise en compte (alors que ce n’était pas le cas avec la SHOB/SHON).

  2. Bonjour , de nos jours je me demande si notre liberté existe encore.
    On s’endette pour des années pour être propriétaire,je fais moi-même ma maison,la banque m’a juste prêté le strict minimum, je paye de ma sueur car pas les moyens de faire travaillé des artisans et je ne suis pas le seul dans ce cas donc je paye un loyer à ma banque, on est d’accord.Et on viens nous embêtez pour des lois stupides pour engager des frais supplémentaires…bref toujours l’argent et les mêmes qui payent…

  3. bonjour a tous
    D’après les dernières informations, la règlementation a peine mis en place va ètre modifiée, c’est la France, les 170m2 pour le recours a l’archi , ne tiendra pas compte dans le calcul de l’emprise au sol du garage loggias et passes, ce qui laissera plus de souplesse qu’avec la SHON . Suite au prochain numéro

  4. Bonjour,

    une page bien faite et claire… malheureusement caduque, semble-t-il.
    Nous sommes aujourd’hui en 2016, et on tombe sur tes tas de sites qui annoncent des règlements pas très anciens, mais déjà périmés, et qui constituent de ce fait de la désinformation.
    Pourriez-vous mettre à jour votre site en fonction de la réglementation actuelle ?

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