Construire une surface habitable plus importante que ce que le permet le Coefficient d’Occupation des Sols (COS)

Un bonus de  Coefficient d’Occupation des Sol (COS) peut être autorisé, dans la limite de 30 % (20 % en zone protégée) et dans la mesure ou le projet de construction neuve ou d’extension est conforme au PLU. L’éligibilité est soumise à des critères de performance énergétique ou d’utilisation d’équipements de production d’énergie renouvelable.

Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) définit la SHON maximale constructible autorisée sur une parcelle de terrain, en fonction de sa surface. Par SHON, on entend la somme totale des surfaces des planchers, épaisseurs des murs comprises. Par exemple, une parcelle de terrain constructible de 800m² ayant un COS de 0.3 donnera une SHON maximale constructible autorisée de 240 m² (800 x 0.3 = 240).

L’arrêté du 3 mai 2007 pris pour l’application de l’article R. 111-21 du code de la construction et de l’habitation instaure la possibilité d’augmenter la surface de construction maximale autorisée, grâce au « bonus de COS ». Il s’agit d’une autorisation de dépassement de la densité d’occupation du sol que le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI octroie aux constructions écologiques.

 

Rappel sur le bonus de COS

A l’origine, le bonus de COS permettait de construire 20% plus grand que ce que le permettait au départ une parcelle de terrain constructible. Il était éligible pour les constructions neuves, et les extensions de constructions existantes, sous réserve de respecter des critères de performances énergétiques, ou d’utiliser des équipements de production d’énergie renouvelable ou de récupération performants.

Lors du Grenelle 2, son taux est ensuite passé à 30%. Il était destiné à toutes les constructions dites vertes, à l’exception de celles situées dans les zones protégées (zones de protection du patrimoine architectural, secteurs sauvegardés, périmètre de protection d’immeuble ou de patrimoine inscrit dans la liste des monuments historiques, et tout autre site classé).

Récemment, la loi du 05 janvier 2011 a encore modifié les règles d’application du bonus de COS. Ainsi, les zones protégées peuvent désormais bénéficier d’un dépassement du COS de 20%.

Pour les constructions dites vertes, son taux de dépassement reste à 30%.


Comment bénéficier du bonus de COS ?

Pour les construction neuves:

Pour bénéficier du dépassement du coefficient d’occupation des sols, les constructions doivent respecter les critères correspondant au label THPE EnR 2005 ou au label BBC 2005.

Pour ce faire, le maître d’ouvrage doit en faire la requête dans son dossier de demande de permis de construire et devra fournir une attestation d’engagement d’obtention du label visé qui devra être confirmé au final par un diagnostiqueur apte à établir un Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Après étude du dossier, le permis de construire, assorti de bonus de COS, pourra être accordé.

Pour les constructions existantes:

L’obtention du bonus de COS est soumis à la réalisation d’au moins deux de ces critères énergétiques:

Isolation des planchers hauts sous combles perdus du bâtiment et de son extension : R > 5 m².K/W.

ET au choix :

– Consommation de chauffage au bois > 50 % de la consommation de chauffage.

OU

– Production annuelle d’électricité par énergies renouvelables > à 25 kWh par m² de SHON en énergie primaire ou surface de capteurs photovoltaïques > à 1/10ème SHON.

OU

– La production eau chaude solaire ≥ 50 % de la consommation d’eau chaude sanitaire ou surface des capteurs solaires pour fourniture d’eau chaude > à 3 m² par logement.

OU

– Le bâtiment est équipé d’une pompe à chaleur de Coefficient de performance (COP) > 3,5. Pour les PAC air/air, il existe des conditions supplémentaires (voir annexe de l’arrêté du 8 mai 2007 relatif au contenu et conditions d’attribution du label « haute performance énergétique« ).

 

En pratique

La bonification du COS par les collectivités s’inscrit dans une démarche de développement durable et vise à favoriser le développement d’habitations très performantes énergétiquement. Cette décision doit être votée par le conseil municipal.

Ainsi, chaque commune est libre d’appliquer ou pas le bonus de COS, et les conditions peuvent sensiblement varier d’une commune à l’autre. Il est donc primordial de vous renseigner auprès du service d’urbanisme de votre mairie pour vérifier si le bonus de COS est en vigueur et si oui, en connaître les conditions d’éligibilité exactes.

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