Voici une synthèse de l’essentiel à connaitre pour survivre dans cette usine à gaz qu’est le nouveau PTZ+ 2011.
Grâce à ce concentré de kit de survie minimum (et c’est déjà beaucoup), découvrez les conditions, les montants, les durées de remboursement auxquels vous pouvez prétendre selon votre situation.
Le PTZ PLUS (PTZ+) est un prêt à taux zéro (hors assurance) accordé par l’Etat dans le cadre d’une opération de construction ou d’achat de résidence principale en France (métropole et DOM).
Sommaire
Éligibilité
Il est nécessaire d’être primo accédant, c’est à dire ne pas être propriétaire d’une résidence principale ou l’avoir été dans les deux ans qui précèdent l’émission de l’offre de prêt.
Pour rappel:
> Aucune condition de ressources n’est exigé (mais elles conditionneront la durée de remboursement)
> En cas de vente d’une résidence principale partiellement financée par un prêt à taux zéro dans le but d’un achat d’une autre résidence principale, il est possible de demander un transfert de son PTZ sur la nouvelle opération à condition que la banque accepte.
Nature de l’opération éligible
> construction neuve (y compris le terrain)
> acquisition d’un logement neuf (jamais occupé au paravant)
> acquisition d’un logement ancien
> acquisition d’un local en vue d’une transformation en habitation (grange, bureau)
> transformation d’un local déjà acquis ou hérité en vue d’une transformation en habitation (grange, bureau)
Pour rappel: En cas de construction d’une maison et d’acquisition du terrain par l’emprunteur moins de deux ans auparavant, à compter du 1er juin 2011, le montant de celui-ci pourra être pris en compte dans le coût total de l’opération ouvrant droit au PTZ+
Restriction
Le logement partiellement financé par le PTZ+ doit devenir la résidence principale de l’emprunteur dans un délai d’un an suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou de l’acquisition.
Calcul du montant accordé
Il est fonction du coût total de l’opération, de la composition du foyer fiscal, de la nature du logement (neuf ou ancien), de son classement énergétique (DPE) et de sa localisation géographique. Le calcul du montant accordé s’effectue en 3 étapes :
1) Définir le montant plafond TTC pris en compte en fonction de la composition du foyer, de la nature du bien et de sa localisation géographique
2) Définir la quotité applicable au coût de l’opération en fonction de la nature du logement et de sa localisation géographique
3) Multiplier le plafond TTC par la quotité.
Ca y est ! vous avez le montant ! Tenez bon, vous êtes à mi chemin…
Durée de remboursement du prêt
Il est fonction du coefficient familial, du montant des revenus du foyers fiscal à l’année n-2, de la nature du logement et de sa localisation géographique. Le calcul de la durée de remboursement s’effectue en 4 étapes
1) Définir son coefficient familial en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal
2) Calculer son quotient familial en faisant le rapport entre les revenus du foyer fiscal (n-2) et son coefficient familial
Vous l’avez ? Ne lâchez rien !
3) Définir son profil dans le tableau suivant en fonction de son quotient familial, de la nature du logement et de sa localisation géographique.
4) Lire sa durée de remboursement dans le tableau suivant en fonction de son profil
A l’issue de ce véritable parcours du combattant, il est possible de dégager deux remarques :
1) Il apparaît que l’achat d’une résidence principale en zone C entièrement à rénover (donc dotée d’un DPE trés mauvais) sera très défavorable au PTZ+ (le montant accordé sera même moins important qu’avec l’ancien PTZ)
2) Même si les publicités de l’Etat prônent une éligibilité “sans condition de revenus”, ces revenus déterminent la durée de remboursement et dans certains cas, une durée courte aura tôt fait de faire exploser les mensualités du prêt immobilier.
L’important est de réaliser le bon montage “autour” de son PTZ+. Il faut reconnaître que même s’il s’agit comme tu le dis d’une “usine à gaz”, le dispositif est bien pensé, notamment pour les plus faibles revenus.
Avec des durées supérieures à 23 ans et plusieurs paliers de remboursement, il est vraiment possible de réaliser des montages financiers très performants.
La clé : un lissage des mensualités, et une durée optimisée selon les besoins (et les ressources) de l’acquéreur.
Plutôt que de dépenser des millions en pub télé, l’état aurait du envoyer des guides de formation aux conseiller des banques, car le moins que l’on puisse dire c’est que pour l’instant, concernant le PTZ+, ils n’ont de “conseillers” que le nom !