Crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt 2011 pour une résidence principale

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt ou « crédit d’impôt TEPA » était accordé lors de l’achat d’une résidence principale. Or, depuis le 1er janvier 2011, cette réduction d’impôts n’existe plus. Pourtant, certains contribuables continuent d’en bénéficier.

Les aides financières de l’Etat en faveur de l‘accession à la propriété ont été réformées par la nouvelle loi de finances 2011.

Le PTZ+ est né de cette réforme et a entraîné la suppression des crédits d’impôt sur le revenu dont bénéficié l’achat d’une résidence principale à crédit. En effet, ce dispositif fiscal permettait de déduire de sa déclaration de revenus une partie des intérêts générés par un prêt immobilier souscrit pour l’acquisition ou la construction d’un logement principal.

Même si ce crédit d’impôt n’existe plus depuis le 1er janvier 2011,  la déduction des intérêts d’emprunt continue de profiter à certains propriétaires.

En effet, le ministère du Budget a confirmé que la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt n’était pas rétroactive et n’affectait donc pas les acquisitions immobilières réalisées avant le 1er janvier 2011 ou les constructions neuves qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant cette date.

Cette déclaration du gouvernement est rassurante pour tous les propriétaires qui avaient intégré cet avantage fiscal dans leur plan de financement et dans le calcul de leurs futures mensualités.

Concrètement cet avantage fiscal mis en place en 2007 est un crédit d’impôt calculé sur les intérêts d’emprunt des 5 premières années du prêt bancaire.

 

Pour une résidence principale neuve ou ancienne acquise en 2009

Le taux de ce crédit d’impôt est égal à 40 % du montant total des intérêts payés la 1ère année et à 20 % pour les 4 années suivantes.

Si le logement neuf est labellisé BBC, le crédit d’impôt est majoré et égal à 40 % du montant total des intérêts d’emprunt payés par an,  pendant les 7 premières années du prêt bancaire.

 

Pour une résidence principale neuve ou ancienne acquise en 2010

Le taux de ce crédit d’impôt est égal à 30 % du montant total des intérêts payés la 1ère année et à 15 % pour les 4 années suivantes.

Si le logement neuf est labellisé BBC, le crédit d’impôt est majoré et égal à 40 % du montant total des intérêts d’emprunt payés par an,  pendant les 7 premières années du prêt bancaire.

Quel que soit l’année d’acquisition ou de construction de la résidence principale, le montant annuel des intérêts éligibles est cependant plafonné à 7 500 euros pour un couple et à 3 750 euros pour une personne seule, majorés de 500 euros par personne à charge. Ces plafonds sont doublées lorsqu’un membre du foyer fiscal est handicapé.

Le gouvernement affirme que ce dispositif était davantage un soutien du pouvoir d’achat des ménages qu’une réelle aide financière pour l’acquisition d’une résidence principale. Le PTZ+ est censé être plus avantageux. Il n’en est rien.

En effet, les propriétaires ayant réalisé la meilleur opération financière sont ceux ayant acheté dans l’ancien en 2009 et ceux ayant acheté dans le neuf BBC en 2010. Pour ces derniers, non seulement ils continuent de bénéficier jusqu’à la 7ème année révolue de leur crédit d’impôt à un taux de 40% des intérêts d’emprunt, mais en plus, ils ont pu bénéficier du doublement du montant de l’ancien prêt à taux zéro en vigueur en 2009 et 2010.

En outre, je rappelle que si la déduction d’impôt déclarée dépasse le montant de l’imposition du foyer fiscal, la plus-value est remboursée.

Officiellement, la loi de finances pour 2011 a réformé les aides en faveur de l’accession à la propriété en vue d’en améliorer l’efficacité.

Taux et durée du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt

Nature du logementDurée en années du crédit d'empruntTaux applicable 1ère annéeTaux applicable années suivantes
Logements anciens
Ou
Logements neufs acquis ou construits avant le 01/01/2010.
540%20%
Logements neufs labellisés BBC acquis ou construits à compter du 01/01/2009 740 %40%
Logements neufs non labellisés BBC acquis ou construits à compter du 01/01/2010 530 %15%

D’après le ministère du Budget ce crédit d’impôt fonctionnait davantage comme un soutien au pouvoir d’achat que comme une véritable aide à l’accession à la propriété à cause de l’effet retard de l’aide accordée.

Le crédit d’impôt ne permettait donc pas aux ménages français de maximiser leur capacité d’emprunt auprès des établissements bancaires, à la différence du nouveau PTZ+ qui améliore le dispositif grâce à un effet solvabilisateur important, en particulier pour les revenus les plus modestes.

Je ne suis pas du tout d’accord avec cette analyse. D’abord parce qu’encourager un endettement toujours plus important des futurs propriétaires malgré des prix immobiliers en perpétuelle hausse est une action dangereuse, surtout quand les revenus moyens ne suivent pas, stagnent et sont de moins en moins en adéquation avec le marché immobilier.

En outre, dans la mesure ou le montant du PTZ+ accordé est directement conditionné par le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) du logement considéré, ce nouveau dispositif d’aide à l’accession pénalise les logements anciens, par définition mal classés d’un point de vue énergétique.

La construction BBC reste tout de même à l’honneur au niveau de l’aide financière accordée par le PTZ+, cependant en 2011, un terrain constructible proche d’une zone urbaine a un coût très élevé qui fait vite exploser le budget d’un projet immobilier.

La meilleur opération dans l’état actuel des aides financières serait un projet de construction BBC éloigné de la ville. Cependant le marché de l’emploi prédomine en milieu urbain et avec la hausse des carburants, parcourir au quotidien de nombreux kilomètres pour se rendre sur son lieu de travail peut très vite être pénalisant d’un point de vue financier.

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