PTZ+ : tout dépend du DPE !

Le DPE est un des critères essentiels qui entre dans le calcul du montant d’attribution du nouveau PTZ+ 2011. Doté ce Diagnostic d’un tel pouvoir décisionnaire n’est il pas dangereux ?

Le nouveau PTZ+ est entré en vigueur le 1er janvier 2011. Le montant accordé aux primo accédants éligibles est fonction du montant des revenus du foyer fiscal, de la taille du logement, de son ancienneté, de sa zone géographique et – nouveauté dans l’ancien –  de son classement au Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Le montant du PTZ+ est ainsi beaucoup plus favorable aux logements qui consomment peu. Dans le neuf, une distinction est faite entre les logements BBC et non BBC. Mais dans l’ancien, c’est le DPE qui détermine le montant du PTZ+. Les logements qui obtiennent une classe A, B, C et D bénéficient d’un montant de prêt doublé par rapport aux logements qui se voient affubler de la classe E, F ou G.

A quelques kg de co2 rejetés prés, pour quelques kWh de plus sur la consommation énergétique, le DPE peut donc déterminer à lui seul le doublement ou non du montant du prêt.

Cette conséquence laisse les diagnostiqueurs seuls maîtres de ce pouvoir pervers. Leur tentation sera grande de modifier plus ou moins légèrement leur DPE pour satisfaire un propriétaire désireux de vendre plus facilement à un acheteur qui bénéficiera de conditions financière plus avantageuses auprès des banques.

  • Des intermédiaires peu scrupuleux pourraient très bien exiger la délivrance d’un DPE favorable en contrepartie de l’apport d’affaires.
  • Des propriétaires opportunistes pourraient très bien demander la délivrance d’un DPE complaisant en contrepartie d’un pot de vin.

Dans cette perspective, on peut se demander quelle sera l’avenir de la profession et la crédibilité du DPE d’un bien donné.

Sans oublier le récent durcissement de la réglementation du DPE relative à son affichage dans les annonces immobilières.

Pour information, selon l’agence nationale de l’habitat, 7 millions de logements en France sont énergivores avec près de 2,8 millions de logements classés F et près de 4,7 millions classés G.

Montant du PTZ+ en fonction du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Quotité à appliquer au prix de l'opération pour obtenir le montant du PTZ+ en fonction du DPE, de la zone géographique et dans la limite du plafond.

10 réflexions au sujet de “PTZ+ : tout dépend du DPE !”

  1. Pas tout à fait « nouveau » puisque l’ancienne formule (qui proposait un doublement des aides dans le neuf) proposait une majoration du montant du prêt en cas de construction de type « BBC » (Bâtiment à Basse Consommation).

    Mais il est vrai que l’accent est mis sur l’éco-habitat dans le PTZ+.
    Pourtant on ne peut s’empêcher de penser à la vue des chiffres que plus que d’être favorable aux logements peu énergivore, le nouveau PTZ est surtout défavorable aux logements anciens et énergivores.
    Ce sont eux les grands perdants du nouveau dispositif….

    Je vous rejoins par contre totalement sur l’importance donnée au DPE, et aux risques qui vont avec (mauvaise formation des diagnostiqueurs, diagnostics réalisés n’importe comment qui varient grandement d’un avis à l’autre…)

    • Il est vrai que l’ancien PTZ prévoyait un doublement de son montant dans le neuf et une majoration BBC.

      Ce que je souhaite souligner ici, c’est l’introduction de ce « nouveau » critère de performance énergétique pour l’habitat ancien.

      Merci de votre remarque, elle m’a permis de préciser davantage ce point dans mon billet.

      Il est certain qu’il est difficile -- voir impossible -- d’atteindre le label « BBC » lors d’une rénovation, mais compte tenu des techniques actuelles, il est en tous cas possible de s’en approcher. Dommage en effet que ces démarches en faveur de l’habitat ancien soient totalement laissées de côté par le PTZ+

      Rappel :

      La consommation moyenne d’un logement en France est actuellement de 240 kWhep/m².an (Kilowatt-heur d’énergie primaire par mètre carré et par an).

      Le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) fixe à 50 kWhep/m².an la consommation maximale d’une maison neuve en tenant compte des conditions climatiques de son implantation.

      Le label BBC sera obligatoire d’ici 2012 pour les constructions neuves.

    • Bonjour a tous,

      Petite question:
      Pour profiter du ptz+ majoré, est-ce la consommation énergétique ou les émissions de GES qui doivent inférieurs à D ? Peut etre les deux ?

      Merci

      • Bonjour et merci pour cette question, ce point mérite en effet d’être précisé.

        Selon l’article 8 de l’arrété paru au JO (Journale Officiel) le 31 décembre 2010 définissant les conditions d’attribution du PTZ+, il est mentionné que « l’emprunteur doit justifier de la performance énergétique du logement ancien au moyen du diagnostic de performance énergétique présentant le classement du logement sur l’échelle de référence définie au d) du 3 de l’article 3 de l’arrêté du 15 septembre 2006 susvisé ».

        Dans cet arrêté de 2006 déffinissant le DPE, on peut lire au d) du 3 de l’article 3 que le DPE est défini (entre autre) par:

        « un classement de la quantité totale d’énergie primaire pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire et le refroidissement des locaux de la maison selon une échelle de référence notée de A à G indiquée en fonction de la valeur du rapport de cette quantité à la surface habitable de la maison ».

        C’est donc la consommation énergétique mentionnée sur le DPE qui fera foi pour la majoration du PTZ+ et non les émissions de GES (Gaz à Effet de Serre).

        Cela dit, il y a des chances que les deux valeurs soient proches dans la mesure où une habitation peu énergivore est généralement équipée, outre d’une bonne isolation, d’un système de chauffage performant, donc moderne et peu producteur de GES.

  2. Bonjour,

    Je compte acquérir un appartement très prochainement et je suis donc en plein dans les démarches bancaires etc..
    Je peux prétendre au PTZ + étant primo-accédant, maintenant je me pose la question du montant que l’état va m’accorder.

    Mon problème est le suivant :
    le propriétaire actuel possède deux DPE. L’un réalisé en 2007 classe l’appartement en D, c’est celui qu’on lui a fourni lorsqu’il a acheté ce bien. En 2008 ce propriétaire a fait changer toutes les fenêtres pour gagner en isolation, suite à ces travaux il a procédé à un nouveau DPE qui a paradoxalement classé l’appartement en E !

    Mes question sont les suivantes :
    Quel DPE va être pris en compte pour mon PTZ+ ? Le DPE de 2008 annule-t-il celui de 2007?

    Celui de 2007 m’avantage largement financièrement (gain de 30 000 euros sur 25 ans!) il est valable 10 ans donc l’agence immobilière me dit que la banque se basera dessus, seulement j’ai des doutes….j’ai pu lire sur internet que l’État allait procéder à des contrôles pour attribuer ses PTZ+, je me demande donc si l’état ne prendrait pas plutôt en compte celui de 2008…

    Merci d’avance pour votre aide!

    • Bonjour,

      Votre Agence immobilière a raison. Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) possède une durée de validité de 10 ans. Donc celui de 2007 (qui vous avantage) peut tout à fait être fourni à votre établissement bancaire pour calculer le montant du PTZ+ auquel vous avez droit. Le DPE de 2007 étant classé D, effectivement, vous y gagnerez financièrement.

      Afin de ne pas générer de doute, il suffit de garder sous silence le nouveau DPE de 2008, voire le brûler :-). A part le propriétaire (mais ce n’est pas dans son intérêt), personne ne pourra contester, il n’existe heureusement aucune base de donnée des DPE réalisés que l’Etat pourrait contrôler.

      Vous pouvez avoir un contrôle de l’Etat mais celui ci aura pour but de vérifier l’habitabilité du logement acquis et le fait qu’il constitue bien votre résidence principale dans le cadre de l’octroi du PTZ+, mais rien concernant le bilan énergétique du bien (du moins pour l’instant).

      Je dénonce sur ce blog l’arnaque du DPE et son absence de fiabilité depuis l’obligation de le réaliser et de l’afficher lors d’une vente immobilière. Merci de votre témoignage qui est encore un exemple criant de la nullité de ce dispositif.

      Pour aller plus loin, je vous recommande la lecture de cet article qui synthétise le problème:

      Le DPE n’est pas crédible

      • Bonjour,
        Toujours dans le même sujet, je m’aprête à acheter un bien immobilier. Ce bien est classé C et d’après mon expérience dans le domaine de l’énergie (je travaille dans l’énergie mais malheureusement pas dans le domaine des banques), je suis à 99% sûre que ce DPE n’est pas le vrai.
        Cependant, celà ne m’embête pas vraiment au niveau du bien car nous avons déjà envisagé pas mal d’améliorations… Ce qui me gène le plus sont les risques encourus pour mon financement.
        En effet, entre un plan de financement en C et un plan de financement en E, celà change beaucoup.
        Si un contrôle est réalisé, est-ce que mon DPE peut-être annulé et mes avantages financiers supprimés? Si c’est le cas quels peuvent être les recours auprès du propriétaire actuel ou auprès de l’organisme assermenté?
        Merci d’avance pour votre aide,
        Bien cordialement,

        • Bonsoir,

          Les diagnostiqueurs seront prochainement contraints de transmettre leurs DPE à l’ADEME afin d’apporter davantage de fiabilité et de clarté au dispositif.

          Une base de données permettant l’enregistrement de l’ensemble des Diagnostics de Performance Énergétique est déjà prête depuis quelques mois et un décret devrait lui donner une existence légale dans les prochaines semaines.

          En revanche le dispositif devrait devenir obligatoire qu’à compter du 1er janvier 2012.

          Les informations seront recueillies par l’intermédiaire d’un site Internet, « observatoire-dpe.fr », en cours de finalisation, qui servira de base de données nationale. Un numéro unique sera attribué à chaque DPE saisi dans la base.

          La loi précise que le DPE n’a qu’une valeur informative (CCH : L.271-4 et loi du 6.7.89 : art. 3-1). Cela signifie que le destinataire de ce document (acquéreur ou locataire) ne peut se prévaloir vis-à-vis du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce diagnostic.

          Néanmoins sur le plan pénal, dans le cas d’un diagnostiqueur non habilité choisi par le vendeur, ce dernier peut être tout de même condamné à une amende pouvant atteindre 1500 € (contravention de la 5ème classe) selon l’article R 271-4 c du code de la construction et de l’habitation. Outre des dommages et intérêts, l’acheteur peut également demander au vendeur la nullité de l’acte de vente si le préjudice est tel qu’il n’aurait pas acheté s’il l’avait connu.

          Concernant un DPE officiel mais ne représentant pas la réalité du fait d’un arrangement avec le vendeur ou d’un manque de compétence, la contestation sera difficile.

          Personnellement, je pense que les contrôles de bilan énergétique d’un logement à posteriori sont inexistants. Le contrôle visera davantage à prouver votre primo accession ou le fait que le bien immobilier acquis constitue bien votre résidence principale. A votre place, je ne m’inquièterais donc pas pour l’éligibilité bancaire présente ou future de mon financement.

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