Extension de 40 m2 supplémentaires sans permis de construire

Mise en place par le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu, une réforme de l’urbanisme et du permis de construire fait grand bruit actuellement.

Cette réforme de la construction devrait permettre aux particuliers d’agrandir la surface habitable de leur logement en ajoutant une extension sans contraintes jusqu’à 40m² supplémentaires.

C’est du moins ce que l’on vous annonce… Ne soyez pas dupes !

Blogs spécialisés, journaux en ligne, forums, je lis partout depuis quelques jours une information qui semble se répandre telle une traînée de poudre.

Cette annonce s’appuie sur un récent discours de Benoist Apparu qui présentait sa future réforme de l’urbanisme en commençant en ces termes:  « Ce n’est pas le ‘grand soir’ de l’urbanisme mais toute une série de ‘petits matins’ pour simplifier la vie des Français (…) Il faut que les Français puissent réaliser des extensions à leur maison facilement. »

Ainsi, cette réforme de la construction présentée partout comme une petite révolution devrait notamment permettre aux Français d’ajouter sans permis de construire, mais avec une « simple déclaration préalable », 40m2 supplémentaires à leur maison, contre 20m² précédemment.

C’est le terme de « simple déclaration préalable » qui me fait bondir sur mon clavier et tenter d’administrer un grand coup de pied aux fesses de cette publicité mensongère qui semble bénéficier d’une léthargie ambiante pour s’épanouir.

Une fois de plus, je ne céderai pas à l’appel du scoop à tout prix dans le but unique et inavoué de générer du trafic comme certains de mes camarades, mais je vais vous délivrer une information fiable et objective qui s’inscrit depuis toujours dans la ligne éditoriale indépendante de dessine moi une maison.

40 m2 supplémentaires avec une « simple » déclaration préalable de travaux

La façon dont est tournée l’annonce laisse entendre qu’il suffit à un particulier de se rendre à la Mairie de sa commune pour déclarer: « bonjour, je viens juste vous avertir que je vais ajouter une extension de 40m² à ma maison. Merci, au revoir… »

arnaque-déclaration-préalable

C’est faux ! Car une déclaration préalable n’a rien de simple contrairement à ce qu’on pourrait le croire et ce, depuis la réforme du permis de construire de 2007.

Pour le dépôt d’une déclaration préalable, et suivant le projet envisagé, il vous sera demandé quasiment le même nombre de documents graphiques que pour le dépôt d’un permis de construire:

Plan de situation, plan de masse, plan de coupe, plan des façades… La réalisation de ce type de plans demande rigueur et connaissances techniques, ne serait ce que pour les éléments devant y figurer obligatoirement.

L’acceptation de votre demande ne sera donc pas une formalité et son acceptation par les services d’urbanisme est loin d’être une évidence.

Pour vous en convaincre, vous pouvez consulter le formulaire de déclaration préalable de travaux sur le site du gouvernement.

Soyons d’accord, je ne fais pas ici du lobbying pour les architectes. J’ai moi même réalisé ces plans dans le cadre de ma rénovation et c’est une entreprise tout a fait réalisable par un particulier qui possède deux bras et une tête bien pensante. Il suffit de se renseigner, de se documenter et de respecter un certain nombre de normes.

Je vous rappelle à cette occasion que le recours à un architecte n’est obligatoire que si et seulement si la surface habitable totale de votre logement dépasse 170m².

Le seul véritable avantage de la déclaration préalable est son temps d’instruction d’un mois, contre deux (en principe) pour le permis de construire (et non six comme on peut le lire parfois).

Pour aller plus loin: Permis de construire, déclaration préalable, l’essentiel à connaître


Les autres points de la future réforme de l’urbanisme

Parmi les quelque 70 mesures retenues notons en particuliers:

– la suppression de la distinction complexe entre la SHOB et SHON par une notion unique, « la surface de plancher des constructions ».

– la suppression des abattement fiscaux pour les terrains constructibles non bâtis. La taxe sur les plus-values sera la même pour un terrain vendu au bout d’un an ou de quinze ans afin de lutter contre la rétention foncière.

– modification du calcul de la surface habitable des logements afin de ne plus pénaliser les propriétaires réalisant des travaux d’isolation. Actuellement des murs plus épais du fait d’un renforcement de l’isolation est synonyme de surface habitable perdue.

Cette réforme devrait intervenir officiellement fin 2011.

MISE A JOUR : Pour en savoir +, lisez mon dernier article sur la réforme du permis de construire pour les extensions de 40m2

42 réflexions au sujet de “Extension de 40 m2 supplémentaires sans permis de construire”

  1. nous voulons faire un aggrandissement de 35m2 mais comme on habite en zone rouge du ppri, un permis de construire ne nous accorde que 20m2…
    c’est dire que cette nouvelle réforme on l’attend et vite!!!
    svp, tenez-nous au courant lorsque le décret sortira.
    merci, cordialement
    jean-pierre

    • Attention, le fait de pouvoir eventuellement construire une extension de 40m2 au lieu de 20, n’a rien avoir avec le reglement PLU ou les prescriptions d’un PPRI;
      Si le PPRI limite les extensions a 20m2, vous ne pourrez pas en faire plus….

      Les reglements d’urbanisme sont toujours la, avec leurs prescriptions, et leur restrictions.

      Et même si un projet ne fait l’objet que d’une déclaration de travaux (qui n’a rien de simple, soit dit en passant), il n’en demeurre pas moins qu’il reste soumis aux regles d’urbanisme, donc vérifié par les DDE, ou autres services instructeurs….

      Cordialement
      Jean Luc

  2. Merci pour cet article , mais aucune date n’est précisée pour cette nouvelle loi ? De plus ce n’était pas 20m2 mais 30m2 d’autre part , les employés de mairie compétents ,ignorent cette modification ? là j’avoue que je ne comprend plus ?!…à vous lire , merci .

  3. Bonjour, pourtant cette loi aurai pour effet de relancer le bâtiment et de pouvoir donner aux particuliers d’agrandir leur logement et d’éviter des mois interminable de procédure pour une extension….

    • Le décret est en cours de préparation, la loi devrait être promulguée courant 2012, dessine moi une maison ne manquera pas d’alerter ses lecteurs le cas échéant.

    • Bonjour….
      Trés bien fait, oui,mais avec une petite erreur…
      Le recours de l’architecte est obligatoire pour des maisons de plus de 170m2 de SHON, et pas habitables….
      Autrement dit, puisque aujourd’hui la SHON prends en compte l’epaisseur des murs, la surface habitable n’est que de 140a 130m2….

    • Bonjour,

      Comme je l’expliquais à un lecteur récemment au sujet d’une terrasse au sol, ces questions d’urbanisme sont toujours un casse tête et surtout, je ne trouve pas l’application de la loi très judicieuse pour certains cas simples et courants comme celui d’une terrasse ou d’un abri de jardin.

      Pour m’être penché à plusieurs reprises sur le sujet à titre personnel, je peux essayer de vous expliquer le fonctionnement.

      En fait, tout tourne autour de la notion de SHOB et de SHON :

      SHOB
      C’est a Surface Hors Oeuvre Brute qui représente la somme des surfaces de plancher de tous les niveaux d’une construction, y compris les niveaux intermédiaires, quelle que soit sa destination, que ces surfaces soient couvertes, accessibles, aménageables ou non, ouvertes ou fermées. Est considérée, comme surface de plancher toute surface construite ou aménagée, pouvant supporter une charge, sur laquelle un homme peut se mouvoir. A titre d’exemple, sont constitutifs de SHOB, les porches, balcons, etc. … Ne sont pas constitutifs de SHOB, les ouvrages et installations destinés au stockage des récoltes, les canalisations, les pylônes, etc.

      SHON
      La SHON se calcule en soustrayant à la surface hors œuvre brute (SHOB) les surfaces suivantes :

      -- surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
      -- surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
      -- surfaces affectées à l’usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles ;
      -- surfaces affectées à l’usage de cave en sous-sol dès lors qu’il n’y a pas d’ouverture sur l’extérieur autre que celles destinées à l’aération ;
      -- surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage) ;
      -- surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ;
      -- surface égale à 5 % de la surface hors œuvre affectée à l’habitation (déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux), après application des déductions précédentes relatives à l’habitation ;
      -- déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d’habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène ;
      -- déduction d’une surface forfaitaire de 5 m2 par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure aux personnes handicapées, prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l’habitation.

      Obligation de déposer un permis de construire si :

      -- Modification de volume et percement ou agrandissement d’ouverture sur mur de façade
      -- Création de SHOB >20 m²

      Obligation de déposer une déclaration préalable si :

      -- Ravalements et travaux entraînant un changement d’aspect extérieur
      -- Création de SHOB ≤ 20 m² et > 2 m²
      -- Travaux transformant plus de 10m² de SHOB en SHON
      -- Modification ou suppression d’un élément d’intérêt patrimonial ou paysager identifié par la commune

      Pour faire simple, si vous créez une SHOB supérieure à 20m², il est nécessaire de déposer un Permis de Construire au sens strict de la loi.

      Si vous créez une SHOB inférieure à 20m², une déclaration préalable suffit. (ou inférieure à 40m² si la réforme des 40m² sans Permis de construire est mise en place)

      Références :

      Code de l’urbanisme

      L’ABC du Permis de Construire

  4. Pour bien preciser les choses, actuellement, la déclaration prealable est pour une extensionde 20m2 de SHOB!
    Soit une surface habitable moindre, car l’épaisseur des murs est prise en compte….

    Et je confirme que le fait de « simplifier » les choses est bien un mensonge, et un effet d’annonce.
    En effet, la constitution d’un dossier de déclaration préalable est quasiemnt aussi ardue que pour un permis de construire….

    De plus, le dossier sera instruit par la DDE, ou la commune selon les cas, avec le même soin, pour ne pas dire zele, que pour un dossier de construire.

    Il vous faudra donc, comme pour un permis, vous tenir informer de toutes les regles en vigeur sur votre terrain, et les respecter….

  5. Bonjour,
    Il était possible auparavant de construire un abris de jardin de moins de 20 m2 sans permis de construire (avec une déclaration de travaux)
    Cette réforme permettra t elle de construire ce même abris de jardin jusqu’à 40 m2 sans permis?
    Cordialement,
    Sébastien K

    • Bonjour,

      Oui, naturellement.

      Cependant, comme je l’explique dans mon article, suite à la réforme du permis de construire de 2007, la déclaration préalable de travaux n’est plus franchement une formalité.

      Encore que le niveau d’exigence envers ce document doit beaucoup dépendre de la mairie qui le demande… 🙂

        • Je possede un jardin de 970m2 j’ai de mandé la construction d’un abris de jardin en dur de 20 m2 quim’a ete refuse car mon jardi se trouve en zone NCC cet dire en zone agricole.L’achitecte des batiment de france adonne son accort mes la DDE refuse au motif « zone agricole » Peut etre que qu’un lecteur pourra me conseiller sur mon cas merci

    • Bonjour,

      Afin de pouvoir bénéficier de cette nouvelle loi d’urbanisme, il faut encore attendre la publication de la réforme « Urbanisme de Projet », qui devrait intervenir au cours du premier trimestre 2012.

      En attendant, il n’est toujours pas possible de construire une extension de plus de 20 m² sans permis de construire.

      Toutefois, comme je l’explique dans l’article, le dépôt d’un permis de construire n’est guère plus exigeant que celui d’une déclaration préalable.

      Par ailleurs, cette réforme ne modifiera pas l’obligation d’avoir recours à un architecte si la surface habitable de l’ensemble de l’habitation dépasse 170m².

  6. alex était en colère
    je pense que cette réforme est indispensable pour éviter tout ces intermèdiaires administratifs qui empechent avec leurs délais inadmissibles ex batiment de france 6 mois pour une autorisation d’un d’un simple projet comme une véranda de 23 m2 rentrant dans un périmètre du PLU le maire ou conseillers devraient etre capable de voir si une extension type véranda abime à ce point un site classé invisible du lieu de cette construction
    pourtant en FRANCE nous sommes actuellement en manque de travail les artisans maçons electriciens aluminiers poseurs transporteurs ect… n’attendent que ça pour intervenir dans des delais plus court (un mois maxi)
    à bon entendeurs salut

  7. Bonjour,
    pour la création d’un abris de jardin ou d’un petit chalet (pour invités, bureau pour entreprise…), quel est donc la surface autorisée d’après le changement pour 2012, 20 ou 40 m² ??
    Merci de vos informations

      • Merci de vos informations claires et précises !! Une dernière précision, si le chalet (ou abris de jardins) n’est pas accolé à la maison mais se trouve dans le jardins, parle-t-on encore d’extension (donc dans ce cas la réforme me concerne) ou es-ce une construction annexe (permis de construire) ?
        Merci

        • Dans l’article dont je vous ai donné le lien plus haut, il y a notamment la définition d’une extension (éligible à la nouvelle réforme), à savoir :

          De manière simplifiée, une construction est considérée comme une extension si elle réunit 2 conditions :

          -- Une création de surface par un prolongement des structures d’un bâtiment déjà existant.

          -- L’existence préalable ou la création d’une ouverture sur un mur extérieur de la construction existante (faisant office de passage vers l’extension).

          L’absence d’ouverture qui communique avec l’extension, suggère que le projet n’est pas une extension mais une nouvelle construction accolée (ou pas) et nécessitera donc un permis de construire.

  8. j’ai déposé ce jour un dossier (qui ne faut pas rever est le meme que pour un permis de construire)et les conditions d’acceptation du projet sont strictement les memes
    je vais voir si le delai est plus court mais attention les formulaires pour une demande préalable vont changer d’après la mairie ils avaient pourtant etaient changés il y a peu de temps quel gaspillage d’argent et de temps
    A+

  9. SELON LA NOUVELLE LOI J AI DEPOSE UNE DEMANDE D AUTORISATION DE VERANDA DE 10 M2.LA MAIRIE NE M ACCORDE PAS CETTE DERNIERE CAR LE KOS EST DE 0’20ACTUELLEMENT .OR ON NOUS ANNONCE 30 POUR 100 .PUIS JE REITERER MA DEMANDE ????

    • La possibilité de construire une extension de 40m² sans permis de construire ne passe pas outre le COS du terrain. Si vous avez déjà atteint le seuil de construction maximum, il est normal que votre demande soit refusée.

      En outre, la loi Sarkozy qui permet de construire 30% de plus pourrait être la solution à votre problème. Soyez patiente, la loi n’est pas encore promulguée mais en bonne voie. Ceci étant, elle sera soumise à l’approbation préalable des mairies qui souhaitent la mettre en place dans leur commune.

  10. bonjour
    ma maison est sur un terrain de 1400m2 mais nous sommes passe en zone naturelle.
    ai je droit a cet agrandissement de 40m2???
    j’ai un gros doute car il y a deux ans ma commune me refusait le montage d’un abris en bois de 11m2
    merci pour votre reponse
    cordialement

    • Bonjour,

      Attention, cette nouvelle loi est mise en place pour simplifier les démarches d’urbanisme lors d’un agrandissement de 40m² (même si ce n’est pas vraiment le cas comme je le précise dans mon article). En revanche, la construction d’une telle extension reste soumise à l’accord de la mairie et doit respecter le PLU et le droit à construire (COS).

      Il en va de même pour la nouvelle loi Sarkozy pour construire 30% de plus. Si vous êtes en zone naturelle, obtenir cette autorisation sera sans doute difficile. Le mieux est de vous renseigner auprès de votre mairie.

  11. ce n’est pas l’augmentation d’une extension qu’il fallait changer ce sont les contraintes infernales d’un PLU dont les périmètres batiment de france qui sont beaucoup trop importants qui obligent les futurs constructeurs à abandonner leurs projets pourtant nous sommes en crise chomage etc….
    que ce soit demande préalable ou permis de construire rien n’a bougé les règles restent les memes
    A+

  12. je veu agrandir ma maison que sur un etage qui fera 40 m2 mai sa fera 40m2 en dessou ossi qui me servira de garage esque jai besoin dun permi ? esque le garage et considerer en habitable , merci

  13. Bonjour,

    Nous achetons une maison divisé en deux lots, rez de chaussée et 1er étage, le terrain également divisé en deux dans le sens de la maison.
    Surface 106,06 de shob actuel pour le rez de chaussée
    et 96,55 pour le premier étage.
    Nous sommes acheteurs du RDC, est-ce que le shon est divisé par lot ou bien dans ce cadre là, additionné.

    Merci d’avance

  14. Bonjour,
    Je souhaite agrandir ma maison de 40m2 à l’arrière de ma maison, soit 20 en rez de jardin plus un niveau, cette agrandissement serait fait entre le mur de mon voisin et un des notre, a la mairie on m’a dit, que la longueur de ma façade de devant et de 3cm trop longue (16,03m), et du faite il faut que je laisse un espace de 3 mettre entre le mur de mon voisin et celui de l’extension, se qui revient à créer un couloir de 5m2, il y a t’il un recours, car pour 3cm je trouve cela ridicule.
    Merci a l’avance pour votre aide
    Cordialement

  15. Bonjour tout le monde,j’espère que quelqu’un pourra me répondre.Mon probléme est comme beaucoup d’entre vous,j’envisage de faire une extension d’un appartement situé dans un petit immeuble dont je suis proprietaire de l’ensemble.Cependant,je vois qu’il y a des 170m² a respecté pour difference entre obligation de declaration de travaux ou permis de construire.Est ce que je prends en compte la surface uniquement du logement que je veux agrandir ou alors la totalité des autres logements avec.Sachant que celui que je veux agrandir de 20m²ou 30 (je pense )ne fait que 80m² actuellement,si il considére le tout,il y en a encore un de 80,un autre de 120 et un dernier de 40,donc les 170 sont largement dépassés.Que pensez vous que je devrais faire,permis de construire ou declaration?Merci à ceux qui pourront me renseigner.

  16. Bonjour à tous,
    Nous sommes propriétaires d’une maison qui date des années 20 d’architecture traditionnelle que je souhaiterais rénové pour la louer avec le dispositif pinel. La principale caractérisque de cette maison est d’avoir un toit 4 pans.
    La maison fait 11,47m*8,83m Nous voulons ajouter sur 2 niveaux une extension de 4.10m*8.55m
    plus une terrasse (avec un espace dessous) de 10.45m*4.56.
    J’ai eu un premier devis (le second ne devrais pas tarder) mais J’ai un très gors poste au niveau charpente. On conserve un toit 4 pans (le PLU interdit les toits plats sauf si celui-ci est ecologique : vegétalisé ou cellules photovoltaique ce qui tombe bien avec la loi Pinel car il faut justement rénové dans ces critères là d’après ce que j’ai lu mais ça reste compliqué à faire du coup,Je cherche une idée esthétique (si ca existe pour passer l’extension en 2 pans) et j’aimeerais savoir ce que ça nécessite comme autorisation ? est ce que si c’est une extension supplémentaire on est dispensé de permis ?
    merci

  17. Bonjour !
    Je suis également très intéressé par le fait de pouvoir ajouter une extension à ma maison. Personnellement, j’avais abandonné le projet parce que je ne comprenais rien aux notions de SHOB et SHON (entre autre…). La distinction de ces deux termes en une unique notion est bien plus compréhensible. La formulaire de déclaration pour les travaux est extrêmement compliqué. J’ai acheté un bien immobilier à Marseille et je ne peux pas faire de travaux d’extension.

    Alors j’ai quelques questions :

    Pensez-vous qu’il peut-être intéressant que je me lance dans la rénovation de mon bien en utilisant la loi Pinel ou autre système de défiscalisation, et au passage agrandir ma maison ? (environ 37 m²). Je précise que l’extension se fera dans mon jardin, donc sur ma propriété.

    Une dernière question : est-ce qu’il est risqué d’entreprendre l’extension de ma maison, qui comme je vous l’ai dis plus haut, se fera dans mon jardin, sans en prévenir les autorités compétentes (mairie…) ?

    Merci d’avance pour vos réponses !

    Cordialement.

  18. Bonsoir
    Nous avons un projet d’agrandissement et je suis à la recherche d’un logiciel à télécharger gratuitement pour faire les plans extérieurs.
    Merci d’avance pour votre retour !
    Cordialement.

  19. Et bien moi, d’après mon expérience personnelle, ça vaut le coup au final de demander un permis de construire.
    Sinon bonjour les tracas futurs, je vous le dis !

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