Permis de construire, déclaration préalable, l’essentiel à connaître

Le 1er octobre 2007, une réforme a modifié la réglementation du permis de construire, en particulier en ce qui concerne les procédures de demande et d’autorisation.

On parle d’ailleurs souvent de manière simplifiée de la réforme du permis de construire mais c’est bien l’ensemble des lois d’urbanisme liées à un bâtiment qui ont bénéficié d’un lifting depuis le décret du 5 janvier 2007 et l’arrêté du 6 juin 2007.

Les formulaires de la déclaration préalable ont eux aussi été remaniés récemment dans un but de clarté. Une nouvelle réforme serait également en préparation afin de faciliter les extensions de logement jusqu’à 40m². Le point sur la réglementation de la construction et des travaux dans une habitation.

Les formulaires

Les quinze formulaires encadrant la construction et l’urbanisme avant la réforme ont fusionné en seulement quatre formulaires:

– permis de construire

– permis d’aménager (des lotissements par exemple)

– permis de démolir

– déclaration préalable

 

Le délai d’instruction

Le délai total d’instruction de la demande court désormais à partir de la date de dépôt en mairie et plus à partir de la date de réception du dossier par la DDE comme c’était le cas auparavant. La durée de ce délai est de:

– 2 mois pour les permis de construire et les permis de démolir

– 1 mois pour les déclarations préalables

Toutes fois, ce délai d’instruction réglementaire peut être majoré dans la mesure où des consultations sont nécessaires notamment celle d’un ABF. Dans ce cas, la majoration de ce délai doit être notifiée par lettre recommandée au plus tard un mois après la date de dépôt du permis.

Evidemment, ce délai d’instruction peut également être majoré si le dossier est incomplet. Là encore, Les pièces manquantes doivent être réclamées dans le premier mois par l’administration.

 

Réponse à une demande de permis de construire ou de déclaration préalable

La Mairie peut adresser au demandeur une réponse positive par voie postale dans le délai imparti. En revanche, une absence de réponse vaut accord tacite, même dans les secteurs où l’accord de l’ABF est requis.

Si par contre la réponse de l’ABF ou de l’administration est défavorable ou assorti de réserve, cette information doit être signifiée au demandeur dans le délai imparti.

 

Conformité des travaux

Pour des travaux pris en charge par tout autre intervenant qu’un architecte (constructeur, entrepreneur, maître d’œuvre), vous devez signer seul la demande de permis de construire et la déclaration d’achèvement des travaux . Si les services de l’Urbanisme considèrent à la fin du projet que votre construction ne respecte pas votre dossier de permis de construire, vous devrez effectuer vous même un recours contre le professionnel qui s’est chargé de la construction de votre maison.

 

Dépôt d’un permis de construire, d’une déclaration préalable ou absence de formalité ?

 

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Constructions nouvelles dispensées de permis de construire ou de déclaration préalable

– Les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à douze mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une surface hors oeuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés

– Les habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé et dont la surface hors oeuvre nette est inférieure ou égale à trente-cinq mètres carrés

– Les éoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure à douze mètres

– Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés

– Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à un mètre quatre-vingts

– Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à deux mètres, sauf s’ils constituent des clôtures régies par l’article R. 421-12

– Les clôtures, en dehors des cas prévus à l’article R. 421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l’activité agricole ou forestière

– Les constructions implantées pour une durée n’excédant pas trois mois

 

Constructions nouvelles soumises à déclaration préalable

– Les constructions ayant pour effet de créer une surface hors oeuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés

– Les habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à l’article R. 111-32, dont la surface hors oeuvre nette est supérieure à trente-cinq mètres carrés

– Les constructions, autres que les éoliennes, dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à douze mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface hors oeuvre brute ou qui ont pour effet de créer une surface hors oeuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés

– Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres

– Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts

– Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un mètre quatre-vingts et quatre mètres, et dont la surface au sol n’excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière

 

Travaux soumis à permis de construire

– Les travaux ayant pour effet la création d’une surface hors oeuvre brute supérieure à vingt mètres carrés

– Les constructions ayant pour effet de créer une surface hors oeuvre nette supérieure à vingt mètres carrés

– Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations définies à l’article R. 123-9

– Les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur

 

Travaux soumis à déclaration préalable

– Les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant

– Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R. 123-9

– Les travaux ayant pour effet la création d’une surface hors oeuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés

– Les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors oeuvre brute en surface hors oeuvre nette.

Pour les zones en sites classés et secteurs sauvegardés pour lesquels les dispositions sont plus contraignantes, consultez le décret intégral.

 

Les formulaires à utiliser

Les formulaires applicables à partir du 1er octobre 2007 sont les suivants:

Déclaration préalable Constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis comprenant ou non des démolitions

Demande de Permis de démolir

Demande de permis de construire pour une maison individuelle et / ou ses annexes comprenant ou non des démolitions

Déclaration d’ouverture de chantier

Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux

Demande de Permis d’aménager comprenant ou non des constructions et / ou des démolitons

Demande de Permis de construire comprenant ou non des démolitions

Demande de certificat d’urbanisme

Demande de modification d’un permis délivré en cours de validité

Demande de transfert de permis délivré en cours de validité

 

Exemples de type d’autorisation requise en fonction des travaux envisagés (hors zones protégées et cas particuliers)

Type de travaux Formalités
Travaux sur une construction existante qui ne crée pas de surface de plancher et ne modifie pas les façades...aucune
Création d'une ouverture sur un mur donnant sur l'extérieurdéclaration préalable
Ravalement de façade d'un immeuble déclaration préalable
Réorganisation de l'intérieur du bâtiment sans changement de destination (p.ex. regroupement des studios pour faire un appartement)aucune
Construction de nouvelles surfaces de plancher < 2 m²aucune
Construction de nouvelles surfaces de plancher > 2 m² et < 20 m²déclaration préalable
Construction de nouvelles surfaces de plancher > 20 m²permis de construire
Transformation d'un garage en chambre d'habitation dans une construction existantedéclaration préalable si modification de l'aspect extérieur ou bien si chambre > 10m²
construction d'un mur de soutènementpas de formalité
construction d'une clôturepas de formalité
construction d'un mur de clôture de hauteur supérieure à 2mdéclaration préalable
Pose d'une fenêtre de toit ou d'une lucarne (modification de charpente sans changement d'apparence des murs)déclaration préalable
Pose d'un chien assis (modification de la charpente et d'un mur extérieur)permis de construire
Installation d'une véranda de moins de 20 m²déclaration préalable
Installation d'une véranda de 20 m² et pluspermis de construire
Construction d'une piscine fixe ("en dur") de plus de 10 m² et de moins de 100 m²déclaration préalable
permis de construire nécessaire si la piscine a une couverture modulable (coulissante par exemple) d'une
hauteur de plus de 1,80 m au-dessus du niveau de l'eau
Construction d'une piscine démontable de plus de 10 m² et installée sur une durée supérieure à 3 moisdéclaration préalable
Installation d'une antenne parabolique ou déclaration préalable
Installation de l'unité externe d'un climatiseur ou pompe à chaleur d'aérothermiedéclaration préalable
Installation d'une éolienne de moins de 12 mètres de hautaucune
Installation d'une éolienne de 12 mètres de haut et de moins de 50 mètres de hautpermis de construire
Installation de panneaux solaires : moins de 12 mètres de hautAucune, si pas de modification de l'aspect extérieur d'une construction. Pour les centrales photovoltaïques au sol, consultez le décret du 19 novembre 2009.
Installation de panneaux solaires : plus de 12 mètres de hautdéclaration préalable

Le projet devra dans tous les cas respecter les exigences du PLU de la commune concernée et être instruit par un architecte si la surface habitable de la contruction est supérieure à 170m² ou si la nouvelle construction porte l’ensemble du logement à plus de 170m².

 

Nouvelle réforme du permis de construire en vue

« Il faut que les Français puissent réaliser des extensions à leur maison facilement », a déclaré récemment le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu. Cette déclaration introduit la future réforme du permis de construire qui devrait être mise en place avant la fin de l’année 2011.

Dans un climat où le problème du logement devient une préoccupation cruciale pour beaucoup de français, cette mesure doit permettre d’alléger certaines démarches d’urbanisme, sans pour autant en supprimer le contrôle réglementaire.

La distinction complexe entre la SHOB et SHON pourrait notamment être supprimée au profit d’une notion unique: « la surface de plancher des constructions ».

En outre, il serait donc possible, après cette réforme, de construire 40m² supplémentaires en déposant une « simple » déclaration préalable et non plus un permis de construire comme c’est le cas actuellement.

Pourtant, y a-t-il vraiment une grande différence entre permis de construire et déclaration préalable ?

 

Différence entre permis de construire et déclaration préalable

Dans l’esprit de beaucoup de personnes, une déclaration préalable est beaucoup plus simple à réaliser qu’un permis de construire. Ainsi, afin de se simplifier la tâche et ne pas être soumis au permis de construire, il n’est pas rare que certains propriétaires déclarent moins de surfaces que celles réellement construites ou décalent leurs travaux en plusieurs tranches uniquement pour n’avoir à remplir que des déclarations préalables.

L’administration connait généralement ces pratiques très courantes et le gain de simplicité pour le particulier forcément au rendez vous. Car il est tout aussi difficile de réaliser une déclaration préalable qu’un permis de construire.

En effet, les éléments les plus complexes qui n’ont aucun sens pour les néophytes se retrouvent aussi bien sur les deux types de formulaires: SHON, AFU, ZAC, certificat d’urbanisme, surfaces brutes des aires non bâties, etc.

En outre, le principal obstacle pour les demandeurs est la réalisation des plans demandés et ils restent strictement les mêmes pour un permis de construire et une déclaration préalable:

– Plan de situation

– Plan en coupe

– Plan des façades et des toitures

– Représentation de l’aspect extérieur/document graphique

– Photographies en environnement proche et lointain

Cependant, il faut noter que les demandeurs de permis de construire doivent joindre une note explicative avec leur dossier. En général, les déclarations préalables en sont dispensées.

Concernant la réalisation des plans, le seul avantage de la déclaration préalable, contrairement au permis de construire, réside dans le fait que tous ces plans ne sont pas à joindre systématiquement.

 

Idées reçue selon laquelle la déclaration préalable est plus simple à réaliser que le permis de construire

Les projets soumis à déclaration préalable sont globalement de moins grande ampleur que ceux soumis à permis de construire. Cela explique l’idée reçue qui consiste à croire que la déclaration préalable est plus facile à réaliser.

Pourtant, c’est bien le projet qui est plus modeste dans sa réalisation, et non la déclaration qui est simple.

De plus, la procédure d’instruction reste la même pour les permis de construire et les déclarations préalables.

La seule différence intéressante pour le particulier est que l’instruction sera plus courte pour une déclaration préalable (1 mois), que pour un permis de construire (2 mois).

 

Nouveaux imprimés de déclaration préalable disponibles.

Deux nouveaux formulaires de déclaration préalables sont désormais disponibles depuis l’arrêté n°0041 du 18 février 2011. L’objectif est de faciliter les démarches administratives des projets soumis à déclaration de travaux. Enregistrés sous les numeros cerfa 13703*01 et 13702*01, ils sont respectivement destinés aux particuliers désirant entreprendre des travaux sur leur maison individuelle et aux usagers souhaitant déclarer une division foncière.

Ces deux nouveaux formulaires ont été conçus pour être plus courts et précis que les anciens, donc faciles à comprendre et à renseigner: les informations demandées sont strictement nécessaires à l’instruction du dossier et permettent de dresser clairement la liste des pièces à joindre à la demande en fonction du projet.

Offrant la possibilité de les remplir en ligne, les 2 nouveaux imprimés sont accessibles sur le site service-public.fr par le lien suivant:

Nouveaux imprimés de déclaration préalable

En revanche, l’ancien formulaire général de déclaration préalable enregistré sous le numéro CERFA 13404*01 existe toujours et peut toujours être utilisé pour tout type de projet soumis à déclaration préalable, en particulier les plus complexes.

(Sources : Wikipédia, Legifrance, Journal Officiel, site Internet du Ministère de l’Ecologie, du développement durable des transport et du logement, www.urbinfos.com)

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