Immobilier France 2012 : Evolution, analyse, tendance et perspectives

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Devenir propriétaire est une des préoccupations majeures de 77% des particuliers de moins de 35 ans selon une récente étude Ipsos.

Pourtant, acheter une maison ou un appartement devient une entreprise difficile en ces temps de crise où les taux immobiliers sont en hausse et les prix des logements encore très hauts.

Par ailleurs, les récentes réformes du logement ne favorisent pas l’accession à la propriété et les tendances de l’immobilier 2012 ne sont pas encourageantes, surtout dans un contexte de crise économique difficile.

L’analyse de l’évolution du marché immobilier depuis 10 ans nous permet de dresser un bilan sans surprise. Se loger est-il devenu un luxe ? Quelle sera l’évolution des prix de l’immobilier en France en 2012 ?

Evolution de l’immobilier en France

Se loger est-il devenu un luxe ? Oui, sans aucun doute si l’on analyse l’évolution moyenne des prix de l’immobilier en France depuis les années 2000.

Avec une hausse moyenne de 80% pour le prix des maisons et 125% pour celui des appartements, devenir propriétaire pour la première fois en 2012 demande un gros effort financier.

Surtout que la hausse des salaires a été minime sur la même période. Evidemment, cette difficulté est surtout ressentie par les primo accédants qui ne possèdent pas un apport conséquent ou ne bénéficie pas d’une plus value immobilière issue de la vente d’un logement acheté il y a 10 ou 20 ans.

Le 18 janvier dernier, le PDG de la société immobilière Nexity, Alain Dinin, a même déclaré sur Europe 1 que « 85% de la population française ne peut pas acheter son logement. » et il a ajouté « Savez-vous que pour acheter en Rhône-Alpes, il faut gagner 3 500 euros par mois pour s’acheter 65 m². En Île-de-France, il faut gagner 5 000 euros par mois.»

Cette constatation plaide de plus en plus en faveur d’une possible bulle immobilière en France.

 

Evolution du marché immobilier 2000-2012

Evolution du marché immobilier 2000-2012

Evolution moyenne des prix de l'immobilier en France 2000-2012 (Source FNAIM)

 

hausse des prix de l'immobilier 2000-2012

Hausse moyenne des prix de l'immobilier en France 2000-2012 (Source FNAIM)

Les régions où la hausse des prix de l’immobilier est la plus forte sont les régions du sud, avec un record enregistré pour la région PACA (+100% pour les maisons et +151% pour les appartements) et la région Ile de France (+83% pour les maisons et +109% pour les appartements).

Notons également une forte hausse des prix des logements pour les Pays de Loire (+80% pour les maisons et +112% pour les appartements) ainsi que le Nord (+90% pour les maisons et +109% pour les appartements).

Ces régions constituent les zones géographiques où la demande de logements est la plus forte.

 

Evolution du marché immobilier 2008-2012

A plus court terme, depuis 2008, la hausse des prix de l’immobilier est évidemment plus modérée mais elle confirme la tendance de ces 10 dernières années.

Evolution moyenne des prix de l'immobilier en France depuis 2008

France entière2008200920102011
Ensemble-3,70%-5,20%+2%+7,30%
Appartements-1,40%-5,70%+3,40%+8,90%
Maisons-5,10%-4,90%+1%+6,20%

 

Comparatif de l’évolution de l’immobilier entre l’Ile de France et la province

Sans surprise et sur la même période, on constate que les prix moyens de l’immobilier sur le territoire sont largement tirés vers le haut par ceux de l’Ile de France.

En effet, depuis 2008, la hausse des prix des appartements en Ile de France est deux fois plus élevée que ceux de la province avec +14.4%.

Comparaison de l'évolution moyenne des prix de l'immobilier en Ile de france et en Province depuis 2008

Ile-de-France2008200920102011
Ensemble-3,80%-4,90%+5,10%+11,10%
Appartements-0,90%-5,10%+6,10%+14,40%
Maisons-7,40%-4,70%+3,60%+6,40%
Province
Ensemble-3,60%-5,30%+1,20%+6,30%
Appartements-1,70%-5,90%+2,30%+6,60%
Maisons-4,70%-5%+0,60%+6,10%

 

Evolution de l’immobilier à Paris

En effectuant un zoom sur l’Ile de France, on constate ici encore que c’est bien sûr Paris intra muros qui enregistre la plus forte hausse des prix avec +22.7% pour les appartements.

 

Evolution moyenne des prix de l'immobilier à Paris depuis 2008

Paris2008200920102011
Appartements-1,70%-2,90%+11,60%+22,70%
Maisonsnsnsnsns
Petite Couronne
Appartements+1%-5,30%+5,30%+12,20%
Maisons-7,70%-5,50%+7,60%+7,50%
Grande Couronne
Appartements-1,70%-6,50%+2,70%+9,30%
Maisons-7,40%-4,40%+2,70%+6,10%

 

Evolution des taux immobiliers en France

Bien sûr, il convient de comparer ce qui est comparable. Pour la grande majorité des français, acquérir un logement passe par le crédit immobilier et malgré une hausse récente et modérée, depuis 2001, les taux immobiliers ont beaucoup baissé.

taux immobiliers 2012

Evolution moyenne des taux de crédits immobilier depuis 2001 (Source Crédit Logement/CSA)

 

Evolution de la durée des crédits immobiliers en France

Pourtant, l’évolution de la durée moyenne des emprunts pour acquérir un bien immobilier nous apprend que la baisse des taux n’a pas su, à elle seule, compenser la hausse des prix.

En effet, la durée des crédits immobiliers est passée en moyenne de 15 à 20 ans entre 2001 et 2011, avec une forte hausse en 2007.

Durée moyenne des emprunts immobilier 2012

Evolution de la durée moyenne des crédits immobiliers 2011-2012 (Source Crédit Logement/CSA)

Les ménages Français s’endettent donc plus longtemps pour compenser la hausse des prix de l’immobilier et conserver leur pouvoir d’achat.

Pourtant, le rapport entre le prix d’un logement acquis et les revenus moyens des ménages a considérablement augmenté depuis les années 2000.

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Evolution de la solvabilité des ménages 2000-2012 (Source Crédit Logement/CSA)

 

Evolution de la surface habitable achetée

Mais ce n’est pas le seul effort consenti par les français pour compenser la hausse des prix de l’immobilier. Selon le courtier Empruntis, sur une période de 12 ans en province, la surface habitable achetable a diminué en moyenne de 50%.

Pour une mensualité de 1000€/mois sur 25 ans, la surface habitable qu’il était possible d’acheter en 1998 était de 132 m2. Elle n’est plus que de 65 m2 en 2011 !

Ce constat est encore plus marqué à Paris puisque sur cette même période, la surface achetable a diminué de 70% !

Les Français achètent donc des logements beaucoup moins grands. C’est en partie pour cette raison qu’une récente réforme de l’urbanisme vous permet de construire une extension de 40m² sans permis de construire. Méfiez vous cependant de cet effet d’annonce…

Pourtant, malgré des prix élevés de l’immobilier, des taux de crédit en hausse, des durées d’emprunt qui s’allongent, des surfaces habitables qui se rétrécissent, les délais de vente ont eu tendance à baisser en 2011, preuve que les acheteurs sont toujours présents et les négociations rapides.

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Evolution des délais moyens de vente des biens immobiliers en France 2006-2011 (Source FNAIM)

Fort de cette analyse, quelle sera l’évolution de l’immobilier en 2012 ? Les prix des logements vont ils enfin baisser ?

 

Tendance immobilier 2012

Selon de nombreux professionnels, la baisse des prix de l’immobilier devrait intervenir en 2012. En effet, la conjoncture actuelle est de plus en plus défavorable à l’achat immobilier et le volume des ventes devrait chuter de 15% selon le réseau d’agences Century 21.

Néanmoins, les régions de l’hexagone comme l’Ile de France, où la demande est forte en raison de la pénurie de logements, devraient logiquement résister à la baisse des prix.

De la même manière, les Notaires de France prévoient un ralentissement notable du volume des ventes immobilières en 2012. Le nombre de transactions immobilières a d’ailleurs déjà baissé le dernier semestre 2011 et cette tendance devrait s’accélérer en 2012.

L’immobilier ancien affiche des chiffres relativement stables en 2011 par rapport à 2010 avec 783 000 ventes. Le ralentissement des ventes s’est surtout manifesté depuis cet été et devrait se maintenir en 2012.

L’immobilier neuf a connu en 2011 une baisse de son volume de ventes avec 100 000 transactions contre 115 000 en 2010. Cette baisse devrait s’accentuer encore en 2012.

 

Arguments en faveur de la baisse des prix de l’immobilier en 2012

 

Arguments en faveur du maintien des prix de l’immobilier en 2012

  • Rapport Prix du logement / Mensualité équilibré en raison de la hausse des durées d’emprunt
  • Absence de dégradation de la solvabilité
  • Absence de hausse des prix immobilier au 4ème trimestre 2011
  • Taux des crédits immobiliers encore très favorables
  • Demande de logement toujours très haute
  • Raréfaction de l’offre dans les zones tendues

Compte tenu des prix de l’immobilier encore élevés et de la difficulté à accéder à la propriété dans un contexte économique difficile, l’achat d’un logement devra être plus que jamais raisonné.

En plus de vos futures mensualités, pensez à intégrer dans le budget de votre projet immobilier le prix de l’énergie pour chauffer votre futur logement, celui des taxes foncières, des travaux éventuels, de l’entretien et du carburant de vos moyens de locomotion et n’oubliez pas de prévoir un petit bas de laine en cas de coup dur !

N’hésitez pas non plus à vous passez des agences immobilières dont la valeur ajoutée et parfois discutable :

L’immobilier moins cher sans frais d’agence

Pour un même budget et suivant vos envies et vos capacités, vous aurez le choix entre un petit logement neuf directement habitable ou un plus grand à rénover.

La rénovation est une alternative rentable si l’on décide de se passer au maximum des artisans.

Je me suis lancé dans l’aventure depuis deux ans sans grandes connaissances en la matière et je ne le regrette pas. C’est possible et j’en suis la preuve vivante mais sachez qu’il vous faudra de la patience, une bonne dose de motivation – pour ne pas dire de l’acharnement – et une relation de couple à toutes épreuves si vous êtes en couple 🙂

Pour en savoir plus sur la rénovation d’un amateur qui l’est de moins en moins, vous pouvez en apprendre davantage avec :

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Dans tous les cas et quelque soit le type de logement que vous cherchez, n’oubliez pas les trois impératifs d’un achat immobilier réussi :

  • l’emplacement
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2 réponses
  1. RENAUD
    RENAUD dit :

    bonjour,

    merci pour vos articles (réforme de la fiscalité….) très intéressants et pointus.

    Je travaille sur un mémoire sur l’habitat en France et notamment la villa individuelle.

    Selon les études du CREDOC ci dessous, 89 % des français de 30-40 ans aimeraient être propriétaires d’un habitat individuelle.

    Ce souhait est t-il aujourd’hui compatible avec les enjeux liés à l’environnement et aux politiques urbaines et à la situation économique de la France ?

    Est-il possible d’associer ce rêve à d’autres formes d’habitat ? Existe t-il des alternatives ?

    Je me demandais si vous aviez des ouvrages à me conseiller sur le sujet et/ou des idées

    merci de vos réponses

    Répondre
    • Alex
      Alex dit :

      Bonjour et merci pour ce commentaire encourageant. Je suis également auteur sur le Blog du crédit immobilier. Vous trouverez sur ce dernier des articles complémentaires sur l’accès au logement en France sur la base d’études et de statistiques récentes.

      Cordialement,

      Répondre

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